817 
- Что собой представляют апартаменты
- Основные отличия апартаментов от квартиры
- Назначение помещений
- Регистрация
- Содержание общего имущества
- Налог на имущество
- Коммунальные платежи
- Налоговые вычеты
- Господдержка и маткапитал
- Капитальный ремонт
- Изъятие за долги
- Соседи
- Инфраструктура
- Что выбрать – апартаменты или квартиру
- Часто задаваемые вопросы об отличиях апартаментов от квартиры
- Что выгоднее сдавать?
- Какова цена вопроса?
- Как регистрировать детей?
- Что могут изъять за долги?
О чем речь? Главное отличие апартаментов от квартиры заключается в том, что одно из них – жилое помещение, другое – нет. Но это не значит, что благополучно жить можно, только начиная с однушки в многоквартирном доме. Нет, апартаменты бывают куда комфортнее трешки, просто прописываться в них постоянно нельзя, в соседях может быть какой-нибудь офис, рядом не окажется школы и детской площадки.
На что обратить внимание? Что касается положительных отличий, то апартаменты гораздо дешевле квартиры. Также это более выгодный объект для долгосрочного вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду. Но и это еще не все…
Что собой представляют апартаменты
Это помещения, которые могут использоваться для проживания, но не предназначены для постоянной регистрации. Они располагаются в административных зданиях или гостиницах и часто находятся на площадях, где жилое строительство запрещено, например, в местах старых заводов.
Выделяют четыре основных вида апартаментов:
- Номер в апарт-отеле. Жилье, которое сочетает в себе услуги гостиницы и удобства квартиры. Часто включает кухонный уголок, а также доступ к услугам, таким как уборка и рецепция. Обычно аренда краткосрочная, от нескольких дней до нескольких месяцев.
- Апартаменты в доходном доме. Квартиры, приобретенные для получения выгоды от аренды. Часто имеют стандартный дизайн и расположены в жилых районах, что делает их привлекательными для нанимателей. Срок аренды может варьироваться от долго- (от года) до краткосрочного, в зависимости от владельца и рынка.
- Апартаменты в кондоминиуме. Жилые единицы в здании, где владельцы имеют долю в общих зонах, таких как бассейны, спортзалы и места отдыха. Руководство кондоминиумом может осуществляться управляющей компанией.
- Апартаменты в многофункциональном комплексе. Квартиры находятся в зданиях, которые сочетают в себе жилые, коммерческие и развлекательные пространства. Это создает удобство: можно получать доступ к магазинам, ресторанам, офисам, не покидая комплекса.
Основные отличия апартаментов от квартиры
Главное заключается в их правовом статусе. Квартира считается жилым помещением и должна соответствовать строгим требованиям по строительству и эксплуатации. Это влияет на налогообложение и регистрацию. Апартаменты, будучи нежилой недвижимостью, подвержены более мягким требованиям, в основном по пожарной безопасности и стандартам Ростехнадзора.
Назначение помещений
Апартаменты могут быть более современными и комфортными, чем традиционные квартиры. Но по российскому законодательству только дома, квартиры и комнаты признаются жилыми помещениями. Отличие апартаментов от квартиры в юридическом смысле заключается в том, что последние должны соответствовать требованиям жилищного законодательства, тогда как первые предназначены для временного размещения и не попадают под эти нормы.
Если здание обозначено как «нежилое помещение гостиничного типа», его можно изменить на статус жилого помещения, если оно соответствует требованиям Жилищного кодекса РФ. Поправки, вступившие в силу в апреле 2024 года, действительно облегчают этот процесс.
Регистрация
Согласно закону, каждый гражданин России обязан иметь адрес регистрации. Существует два ее типа: постоянная и временная. Они могут сосуществовать одновременно. Это позволяет человеку иметь как первую, так и вторую прописку.
Срок временной регистрации не имеет фиксированного ограничения и устанавливается по договоренности между сторонами. Временная прописка возможна в разных типах недвижимости, включая гостиницы, пансионаты, общежития и апартаменты, а не только в жилых помещениях.
Содержание общего имущества
По нормам статьи 259.1 Гражданского кодекса РФ, каждый собственник недвижимости вправе претендовать на долю общего имущества. Приобретая квартиру, апартаменты или таунхаус, владелец тоже становится совладельцем разных частей здания. К общему имуществу относятся такие элементы, как лестничные клетки, подвалы, детские площадки и хозяйственные постройки.
Это подразумевает, что каждый собственник недвижимости любого статуса несет определенную ответственность за содержание дома и прилегающей территории. Контроль за работой коммуникаций, освещением во дворе и уборкой может осуществляться как владельцами зданий, так и управляющими компаниями или менеджерами.
Говоря о многоквартирном доме, обычно нет вопросов. Однако с апартаментами ситуация может быть более запутанной: многое зависит от типа собственности. Так, владелец коммерческого апарт-отеля не обязан консультироваться с арендаторами по поводу ремонта, улучшения территории. В других случаях все аспекты могут быть прописаны в договоре, и условия будут зависеть от управляющей компании.
Налог на имущество
Его необходимо уплачивать ежегодно, и его размеры неодинаковы. Отличие апартаментов от жилой квартиры влияет на ставку. Для нежилых объектов налог составляет от 0,5 % до 2 %, что зависит от категории помещений, таких как торговые, офисные или административные.
Сумма налога определяется на основе кадастровой стоимости. Ее определяет государство. Отличие апартаментов от квартиры, например, в Санкт-Петербурге, влияет на расчет налога. Эта оценка обновляется через определенные промежутки времени: в Москве и Санкт-Петербурге — каждые два года, а в других регионах — раз в 3-5 лет.
Уникальные характеристики объекта, такие как высококачественная отделка, не влияют на кадастровую стоимость. Поэтому она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону от рыночной цены.
При определении кадастровой стоимости принимаются во внимание площадь помещений и прилегающей территории. А также год постройки, степень износа и статус недвижимости. Кадастровая стоимость фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Выписку из него можно заказать в многофункциональных центрах (МФЦ), на сайте Госуслуг, в Росреестре и Федеральной кадастровой палате, а также через специальные онлайн-сервисы.
Коммунальные платежи
Для апартаментов они рассчитываются по тарифам для нежилых помещений. Это на 15–20 % выше, чем для жилых. Тарифы устанавливает управляющая компания. Также условия обслуживания могут зависеть от мажоритариев, владельцев более 50 % недвижимости. Они могут влиять на управление и, соответственно, на размер платежей.
Налоговые вычеты
Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, что означает, что на них не действуют имущественные льготы для жилых помещений. Тем не менее, при их продаже можно снизить налоговые обязательства. По закону, сумму от сбыта можно уменьшить на 250 тысяч рублей прежде, чем рассчитывать налог.
К примеру, если Анна продаст свои апартаменты за 1,5 миллиона рублей, налог на них составит 195 тысяч рублей. Однако учитывая вычет, она будет платить только с базы в 1,25 млн, что приведет к сумме в 162,5 тыс. руб.
Господдержка и маткапитал
На данный момент для апартаментов не предусмотрено льготное субсидирование от государства. Хотя некоторые банки предлагают коммерческую ипотеку в рамках отдельных кредитных программ, получить помощь на такие ссуды невозможно.
Капитальный ремонт
Это комплекс значительных работ, направленных на улучшение состояния недвижимости. Например, он может включать замену окон, обновление системы отопления, ремонт полов или восстановление фасада.
Согласно законодательству, владельцы апартаментов не обязаны вносить средства на капитальный ремонт. Вопрос о финансировании данного фонда решается на собрании владельцев. Они могут откладывать средства каждый месяц или внести всю сумму сразу, когда начнут работы. Государственные льготы на капремонт не действуют для нежилой недвижимости.
Изъятие за долги
Единственное жилье, в котором проживает собственник-должник и его семья, обладает защитой от таких действий. Это правило направлено на защиту граждан от потери крыши над головой в трудных финансовых ситуациях. Однако если жилье находится в залоге по ссуде, кредитор имеет право на изъятие. Условие – если должник не выполняет условия займа.
Что касается апартаментов, то их статус как коммерческой недвижимости делает их более уязвимыми для изъятия. Это значит, что даже если в апартаментах проживает семья с детьми, защитные меры не распространяются на них, и кредиторы могут инициировать такой процесс.
Соседи
Жители, создающие шум, мусорящие или курящие в общих зонах, могут быть наказаны по Кодексу об административных правонарушениях РФ. Штрафы колеблются от 500 до 300 тысяч рублей. Этот закон касается всех, включая тех, кто обитает в квартирах и апартаментах.
Отношения между жильцами многоквартирных домов регулируются Жилищным кодексом РФ и правилами пользования заселенными помещениями. Отличие квартиры от апартаментов в жилом доме заключается в том, что для первых действуют более строгие нормы, а для вторых правила могут быть менее регламентированы. В настоящее время в России нет общего закона о тишине для многоквартирных домов и таунхаусов, но он находится на стадии обсуждения.
Шумовой уровень контролируется санитарно-эпидемиологическими нормами и региональными правилами. Например, в Москве запрещено проводить ремонтные работы с 23:00 до 7:00, а также в выходные и праздничные дни. При этом законы города не делают различий между жильцами многоквартирных домов и апартаментов.
Инфраструктура
К апартаментам, которые относятся к нежилой недвижимости, требования менее строгие. Закон не требует от них соблюдения стандартов, применяемых к жилым комплексам. Инфраструктура формируется по усмотрению застройщика, который ориентируется на интересы возможных покупателей.
Если апартаменты строятся в туристическом районе, проект может включать отели, магазины и развлекательные заведения. В месте с развитой социальной инфраструктурой могут быть предусмотрены медицинские и образовательные учреждения, культурные центры.
Что выбрать – апартаменты или квартиру
Отличие покупки апартаментов от квартиры заключается в том, что альтернатива не имеет универсального решения. Всё зависит от приоритетов и предпочтений каждого покупателя.
- Для человека, трудящегося дома, апартаменты могут стать идеальным вариантом, объединяющим жильё и рабочее пространство.
- Семья, стремящаяся получить льготную ипотеку и высокий уровень защиты, скорее выберет квартиру. Это вполне разумно, учитывая значимую экономию благодаря государственной финансовой поддержке.
- Инвестору с небольшими свободными средствами апартаменты на первый взгляд могут показаться более привлекательным вариантом для инвестиций ввиду их стоимости. Однако более предпочтительным вариантом все же являются квартиры-студии, приносящие более высокий доход и предлагающие возможность постоянной прописки.
При правильном использовании преимуществ каждого из типов недвижимости и минимизации их недостатков как апартаменты, так и квартиры могут стать успешным вложением. Это касается и жилых условий, и инвестиционного потенциала.
Часто задаваемые вопросы об отличиях апартаментов от квартиры
Что выгоднее сдавать?
При равных условиях более выгодным вариантом будет покупка квартиры, поскольку данная инвестиция более выгодна для последующей сдачи. Это связано с более низким налогом на имущество (квартиры – 0,1%, апартаменты – 2%), возможностью получить налоговый вычет за приобретение квартиры (за апартаменты – нет), высоким доходом от сдачи и другими преференциями.
Какова цена вопроса?
Апартаменты обычно стоят дешевле аналогичных квартир из-за своего нежилого статуса. В сегменте новостроек их цена может быть на 10–30 % ниже.
При рассмотрении готовых объектов на вторичном рынке отличие цены апартаментов от квартиры в Москве варьируется в зависимости от района.
Первые могут быть дороже либо дешевле вторых. По данным ЦИАН, в некоторых районах, таких как Арбат, Таганка и Пресненский, апартаменты бывают дороже квартир. В то же время в Южном Бутово, Кунцево и Щелкове цена последних обычно выше по сравнению с первыми.
В ходе строительства мультиформатного комплекса, где предусмотрены оба вида недвижимости, цена одного квадратного метра апартаментов в среднем на 20 % ниже, чем у аналогичных жилых объектов. Эта разница сохраняется и на вторичном рынке, когда они перепродаются не застройщиком, а частными покупателями.
Как регистрировать детей?
Любой совершеннолетний, зарегистрированный в квартире, вправе прописать своего ребенка до 14 лет без необходимости быть собственником или получать согласие других владельцев.
В случае с апартаментами такая схема не сработает: для временной регистрации ребенка потребуется согласие всех достигших 18 лет хозяев жилья.
Что могут изъять за долги?
Апартаменты, рассматриваемые как коммерческая недвижимость, могут быть изъяты за долги так же, как квартиры, земельные участки, бытовая техника, автомобили, ювелирные изделия. При этом не имеет значения, живет ли в них семья с детьми или домашними животными — ограничения не предусмотрены.
С квартирами ситуация сложнее. Ранее изъятие единственного жилья у должника было запрещено, если оно не находилось в залоге, как, например, в случае ипотеки. Однако с апреля 2021 года правила изменились. Теперь изъять единственное жилье возможно, но с условиями. Должнику должны предложить другое, отвечающее установленным требованиям по площади.
Источник изображения на шапке: serhii_bobyk / freepik.com
