1247 
- Что собой представляют апартаменты
- Виды апартаментов
- Отличия апартаментов от квартиры
- Минусы апартаментов
- Плюсы апартаментов
- Часто задаваемые вопросы о минусах апартаментов
- Что по поводу содержания жилья?
- Могут ли апартаменты изъять за долги?
- Какие минусы апартаментов самые существенные?
- Кто покупает апартаменты?
О чем речь? Минусы апартаментов для многих неочевидны. На первый план выступают более низкая цена по сравнению с квартирой, стильный дизайн (в основном лофт), просторное помещение, высокие потолки. Но если копнуть глубже, все не так радужно, как кажется на первый взгляд.
Что не так? Апартаменты — нежилая недвижимость, и этим все сказано. В них нельзя прописаться постоянно, рядом не предусмотрена инфраструктура, на них не распространяются льготные программы кредитования. И это только часть недостатков, на самом деле их гораздо больше.
Что собой представляют апартаменты
Прежде чем рассматривать плюсы и минусы покупки апартаментов в Москве, стоит определиться с самим понятием. Апартаменты представляют собой нежилые коммерческие помещения, которые зачастую применяются для жизни.
Они располагаются в новостройках, где планируется размещение гостиниц, офисов и так далее. Это означает, что вашими соседями могут быть магазины, офисы, мини-отели и другие заведения. При этом по другим параметрам такие комплексы с апартаментами не имеют отличий от простых ЖК.
Рассмотрим для примера комплекс «Спутник» от «Самолета» — с виду это обыкновенные дома, но в них нет ни одной квартиры. При этом люди спокойно там живут и пользуются всей инфраструктурой. К тому же, апартаменты стоят обычно дешевле, чем квартиры с аналогичной площадью и расположением.
Несмотря на некоторые минусы апартаментов, в них можно проживать постоянно. Большинство из них располагает всеми необходимыми условиями для нормальной жизни — есть санузел, зона кухни, коммуникации. Но помните, что оформить постоянную регистрацию в апартаментах нельзя.
Виды апартаментов
Выделяют четыре вида апартаментов:
- Апарт-отели — в них можно на небольшой период арендовать номер с возможностью пользоваться гостиничным сервисом.
- Доходные дома — собственники таких объектов сдают номера на длительное время и могут предоставлять дополнительные услуги.
- Кондоминиум — такой вид недвижимости очень популярен в США. Апартаменты приобретаются у собственника для личного проживания или сдачи в аренду.
- Многофункциональные комплексы — это наиболее приближенный к квартире вариант. Апартаменты можно использовать для постоянного проживания, перепродажи или сдачи в аренду.
Отличия апартаментов от квартиры
Рассмотрим основные отличия апартаментов от квартиры, их плюсы и минусы. Главное, чем они отличаются — это статус. Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только оформить временную регистрацию. По этой причине их цена ниже, чем у обычных квартир.
Также на стоимость апартаментов влияет отсутствие инфраструктуры. Однако коммунальные платежи, а также имущественный налог для таких объектов выше, поскольку они являются коммерческой недвижимостью. Рассмотрим различия более подробно.
| Показатель | Апартаменты | Квартира |
| Статус | Нежилая недвижимость | Жилая недвижимость |
| Возможность постоянной регистрации | Нет | Есть |
| Налог на имущество | 0,5–2 % | 0,1 % |
| Возможность получить налоговый вычет | Нет | Есть |
| Инфраструктура от застройщика | Необязательна (застройщик сам определяет, что будет делать) | Обязательна по закону (поликлиники, детские сады, школы) |
| Технические нормативы | Не регулируются законами о жилых помещениях | Регулируются законами о жилых помещениях |
| Перепланировка | Необходимо согласовывать | Необходимо согласовывать |
| Льготные программы | Нет |
|
| Капитальный ремонт | За счет собственников помещений | За счет взносов, фонда капитального ремонта |
Минусы апартаментов
Рассматривая плюсы и минусы апартаментов в Санкт-Петербурге и Москве, обратимся сначала к минусам:
- Нет возможности получить постоянную регистрацию. Это является основным минусом апартаментов. Поскольку они имеют статус нежилых помещений и определяются как гостиничные номера высокой комфортности, там есть возможность зарегистрироваться только временно (на пять лет) и сделать это можно только в комплексах, имеющих статус гостиницы или апарт-отеля. Если не сделать временную регистрацию, вы не сможете устроить ребенка в детский сад или школу, получить полис ОМС и прикрепиться к поликлинике.
- Высокий налог на имущество — это еще один минус покупки апартаментов. Такой налог с 1 января 2016 года рассчитывается не от инвентаризационной стоимости объекта, а от кадастровой. Если апартаменты являются частью торгово-офисного или многофункционального центра, налог составит 2 % от их кадастровой стоимости. Если они относятся к «прочим объектам недвижимости» — 0,5 %. В Москве налог на квартиры равен от 0,1 до 0,3 % в зависимости от стоимости жилья. Для апартаментов не применяются налоговые вычеты.
- К минусам апартаментов для покупателя по сравнению с квартирами также относятся высокие эксплуатационные и коммунальные расходы. За электроснабжение и тепло в среднем нужно заплатить на 25 % больше, чем в квартире, а за водоснабжение — на 10–15 %. Ежемесячное обслуживание каждого квадратного метра апартаментов в Москве обходится в 4–8 долларов.
- Минус апартаментов по сравнению с квартирой — невозможность использования для их покупки материнского капитала, жилищного сертификата, субсидий.
- Для апартаментов не работает Федеральный закон № 214. То есть, если у дольщиков возникнут проблемы со строительной компанией, их не признают пострадавшими по критериям Минрегиона, и они не будут защищены государством. Федеральный закон № 214 не регулирует продажи, даже если у инвестора есть договор долевого участия.
- Дефицит инфраструктуры — еще один существенный минус покупки апартаментов в Санкт-Петербурге и других городах. Строительная компания не обязана строить магазины, школы и детские сады, лечебные учреждения, поэтому во многих комплексах они отсутствуют. Их наличие определяется степенью ответственности застройщика. Нередко в комплексах даже нет дворов с детскими площадками, поэтому там негде погулять с детьми. Особенно это касается многофункциональных и деловых центров в районах с тесной застройкой.
- Социальные ограничения. Люди, проживающие в апартаментах, не имеют права на социальное обслуживание по месту нахождения.
- Рассматривая плюсы и минусы покупки апартаментов, например, в Санкт-Петербурге, стоит сказать, что для них не действуют нормы СанПиН, распространяющиеся на жилые помещения (по шумоизоляции, инсоляции, освещенности и так далее). Поэтому иногда бывает так, что между соседними апартаментами стены тоньше, чем в квартирах, панорамные окна не открываются или открываются минимально, а поступление воздуха обеспечивается только за счет центральной системы кондиционирования здания. Многие апартаменты не имеют балконов и лоджий, а близко расположенные корпуса многофункционального комплекса закрывают помещения от света.
- Рассматривая, какие минусы есть у покупки апартаментов, важно упомянуть, что закон не защищает должников, не оплачивающих коммунальные платежи. В жилых квартирах неплательщикам не отключают водоснабжение и тепло, им можно только отключить электричество. Апартаментов это не касается.
- К минусам апартаментов для покупателей в Москве также относится ужесточение правил, касающихся строительства апартаментов и неопределенность законодательства страны. Московское правительство в ноябре 2024 года издало Постановление № 660, в котором говорится, что апартаменты могут находиться только в гостиницах и подобных средствах размещения (мотелях, хостелах, сьют-отелях, апарт-отелях) в целях временного проживания и не могут являться отдельными объектами капитального строительства, в которых граждане могут проживать постоянно.
То есть речи не идет об офисных, деловых, многофункциональных центрах и комплексах, сходных с жилыми. В законодательстве появился новый классификатор, где указаны виды разрешенного использования.
Согласно документу использовать недвижимые объекты под апартаменты можно только при условии гостиничного обслуживания, то есть, когда они расположены в здании пансионата, дома отдыха, гостиницы, а также в других зданиях, жилые помещения в которых предоставляются для временного проживания.
Это привело к строгому ограничению назначения и статуса апартаментов. В 2015 году в Минстрое предлагалось предоставить «амнистию», то есть все имеющиеся апартаменты легализовать в качестве жилья, а их дальнейшее строительство запретить (разрешить только в составе пансионатов, гостиниц и так далее). Пока этот вопрос только обсуждается.
Другие нормы закона относительно апартаментов также не приняты, поэтому права и возможности собственников ограничены, риски последующего повышения расходов увеличены, а разрешение споров в суде затруднено, что тоже является минусом проживания в апартаментах в Москве. Получается, что покупатели апартаментов сегодня приобретают недвижимость, будущее которой не определено.
Плюсы апартаментов
Итак, мы рассмотрели минусы апартаментов и разберемся, какие плюсы есть в их покупке.
- Стоимость. Цена апартаментов примерно на 20 % ниже, чем у аналогичных квартир. В центре столицы разница может доходить до 50 %, особенно если объект находится в уникальном месте и является реконструированным особняком. Относительно низкая стоимость — это основное конкурентное преимущество такой недвижимости.
- Расположение. Сейчас наблюдается недостаток участков земли под жилищное строительство. Особенно это касается крупных городов. Поэтому застройщики имеют преимущество, так как их объекты построены в составе МФЦ вблизи метро, парков, на территории бывших мануфактур в центральных районах или в деловых кварталах с богатой инфраструктурой.
- Гостиничный сервис. Часто жители апартаментов могут пользоваться круглосуточным сервисом и гостиничными услугами (заказом билетов, столиков в ресторане, доставкой еды, уборкой и многим другим). Такое преимущество по достоинству могут оценить художники, бизнесмены, сотрудники крупных предприятий и даже просто одинокие люди, проводящие много времени на работе и не имеющие его на бытовые дела.
- Рабочее помещение одновременно с жильем. Рассматривая минусы и плюсы апартаментов нужно сказать, что благодаря нежилому статусу объекта в нем можно не только зарегистрировать юридический адрес компании, но и открыть в апартаментах офис или кабинет психолога, программиста и так далее. Иногда управляющие компании отрицательно относятся к тому, что в апартаментах обустраивают офисы, но если планируется, что посетителей будет немного, то не препятствуют этому. Также можно в одном и том же центре купить апартаменты для проживания и помещение под офис в деловой зоне комплекса (к примеру, в Москва-Сити). Получается, что можно работать, делать покупки, обедать в ресторане и жить в одном месте.
- Совместное право собственности на общие помещения. Собственники апартаментов, так же как и владельцы квартир, имеют долю в праве собственности на общее имущество дома в соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 года № 64. Если жители будут грамотно управлять имуществом (сдавать помещения в аренду, предоставлять места для рекламы), они будут иметь доход, который перекроет высокую стоимость обслуживания апартаментов.
- Также, говоря о плюсах и минусах апартаментов перед квартирой, нельзя не упомянуть возможность выбора свободной планировки или интересной архитектуры дома. Апартаменты могут быть размещены в промышленных зданиях (после реконструкции), а такое жилье точно придется по вкусу тем, кто любит стиль лофт — высокие потолки (4–6 метров), большие комнаты, толстые кирпичные стены. Можно найти планировку с отдельным входом, террасой, панорамными стеклами, внутренним двориком и так далее. Также апартаменты, как правило, продаются без перегородок между комнатами и имеют лишь несущую стену по периметру, поэтому вы можете придумать любые дизайнерские решения.
- Особые программы для инвестиций. Некоторые комплексы с апартаментами имеют программы гарантированного дохода, если покупатель сдает в аренду купленное помещение (этим занимается управляющая компания) и получает ежемесячный процент, либо УК дает гарантию удвоения дохода через несколько лет. Программы эти введены только недавно, поэтому пока непонятно, насколько они жизнеспособны в кризис, но все же апартаменты определенно имеют инвестиционный потенциал, особенно при сдаче в аренду.
- Кадастровая стоимость, то есть налоговая база, у апартаментов примерно в 1,5 раза меньше, чем у квартир, что в какой-то мере компенсирует разницу в имущественном налоге.
Часто задаваемые вопросы о минусах апартаментов
Что по поводу содержания жилья?
Разбираясь в плюсах и минусах квартир и апартаментов, скажем, что при покупке квартиры вы автоматически приобретаете право собственности на часть фасада, лестниц, подвала, лифтов и крыши. С апартаментами все по-другому. Независимо от количества собственников помещений, такая недвижимость — не многоквартирный дом, поэтому управляющая компания не будет учитывать мнение жильцов относительно открытия офисов, магазинов, ресторанов и так далее. При этом владельцы коммерческой недвижимости владеют долей общего имущества и должны платить за ее содержание.
Могут ли апартаменты изъять за долги?
При покупке квартиры в ипотеку человек передает ее в залог банку, и если кредит он выплачивать не будет, недвижимость изымают. Не ипотечное жилье, являющееся единственным, отобрать никто не может.
Минус приобретения апартаментов в том, что для приставов они являются коммерческим объектом, поэтому он может быть изъят для покрытия долга жильцов независимо от того, на какие средства они его купили (заняли ли деньги у частника или взяли кредит в банке либо МФО).
Предположим, что в таком объекте живет индивидуальный предприниматель, бизнес которого убыточен, а налоги необходимо уплачивать. Не важно, кто из членов семьи с ним проживает, в том числе несовершеннолетние дети, или он живет один, приставы могут всех выселить и изъять помещение за долги.
Какие минусы апартаментов самые существенные?
Часто апартаменты не имеют лоджий или балконов, а также в отношении их не действуют нормы СанПиН, защищающих хозяев квартир. То есть буквально возле вашего окна могут построить новый корпус и перекроют вам солнечный свет, а стены между апартаментами могут быть настолько тонкими, что через них можно разговаривать.
Кто покупает апартаменты?
На сегодняшний день в Москве 25 % предложений на первичном рынке составляют апартаменты. В Санкт-Петербурге такая недвижимость тоже довольно распространена. До 2024 года инвесторов активно привлекал формат апарт-отелей. Сейчас это направление находится немного в подвешенном состоянии. Новых проектов практически не предлагают, а прибыльность уже готовых апартаментов вызывает сомнения.
Апартаменты — это модное сегодня жилье нового типа, которое уже довольно давно появилось на рынке. От привычных квартир они отличаются более низкой ценой (на 15–25 % дешевле) и возможностью воплотить любые дизайнерские решения.
На первый взгляд кажется, что таким способом можно очень выгодно решить квартирный вопрос, однако покупка апартаментов имеет как плюсы, так и минусы. Если вы рассматривайте апартаменты с целью получения дохода, разберите вопрос серьезно. Несмотря на привлекательность стоимости, здесь есть много подводных камней.
Источник изображения на шапке: Группа компаний «Метры»
