Бизнес на сдаче в аренду: виды, направления, условия

О чем речь? Бизнес на сдаче в аренду – получение дохода от предоставления имущества на время другим лицам за плату. Предлагать можно что угодно: инструменты, оборудование, автомобили, но в первую очередь обычно говорят о недвижимости – жилой или коммерческой.

Как вести? Эта деятельность проще, чем многие другие, однако требует немалых финансовых вложений и времени. У каждого направления такого бизнеса есть плюсы и минусы, удобства и сложности. Поэтому прежде чем начать его, стоит узнать все детали, которые помогут сдавать в аренду помещения с успехом.

Особенности бизнеса на сдаче в аренду

Сдача квартир, частных домов и офисных помещений в аренду сегодня является выгодным бизнесом. Эта процедура предусматривает предоставление имущества во временное пользование, договор можно составить от имени физического или юридического лица, индивидуального предпринимателя или самозанятого.

Данный вид бизнеса широко распространен не только в России, но и за рубежом. Считается, что это стабильное направление, которое при грамотном ведении приносит прибыль.

Выделяют такие классификации арендного бизнеса:

По типу имущества:

• Жилая недвижимость. Это та, которую покупает инвестор. В дальнейшем квартиры сдают. Если жилье находится в центре города, в процветающем районе, то стоимость его выше, чем в маленьких населенных пунктах.
• Коммерческая недвижимость. Это различные помещения, которые были переведены из жилых под производство или торговлю или же уже построены с этим назначением. Нужны представителям бизнеса. Стоимость аренды зависит от множества факторов.
• Разное. Это различные виды аренды, которые не касаются недвижимости. Например, сегодня можно временно одолжить за деньги автомобиль, самокаты. 

По периоду 

• Бывает кратко- и долгосрочный съём. Первый предполагает организацию аренды дома, апартаментов, квартир. Это выгодно и позволяет предпринимателям получать высокий доход. Долгосрочный предусматривает сдачу различных промышленных помещений и коммерческой недвижимости, что обычно интересует крупный бизнес.

Аренда не требует найма большого числа сотрудников, серьезных затрат времени.

Важно выбрать выгодный источник для вложения, чтобы потом недвижимость приносила доход.

Несколько часов в неделю уйдет на проверку качества сдаваемого жилья, проверку объявлений, встречи с клиентами. Если вы располагаете финансами и ресурсами, то можете развивать это прибыльное направление. Рассмотрим, какие бывают варианты.

Бизнес на краткосрочной и долгосрочной сдаче в аренду

Проведем небольшое исследование.

Сегодня квартиры дорожают, поэтому важно оценивать реальную стоимость при аналогичном подсчете.

Бизнес на сдаче недвижимости в аренду строится на множестве факторов: реальная стоимость жилья на рынке, сезонность, уровень инфляции, удаленность населенного пункта от крупных городов, расположение в нем, социально-экономическое состояние населения, туристическая привлекательность региона.

Квартиры сдают всегда. Этот бизнес не теряет актуальность. Потому что многие переезжают из глубинки ближе к центру, кто-то создает семьи и ищет временное жилье, кому-то нужна квартира для постоянного обитания, но свою купить нет возможности. Поэтому, если вам в наследство досталась недвижимость, подумайте, какую выгоду можно из нее извлечь.

Долгосрочная аренда предусматривает поиск людей, которые будут обитать в ней на постоянной основе. С ними тоже необходимо заключить договор, новые жильцы будут переводить средства за съем каждый месяц. И в этом случае важно проверять состояние площади и обстановки или же обеспечить получение страховой выплаты.

Бизнес на сдаче квартир в аренду посуточно требует много времени и внимания. Нужно проводить уборку после выселения, следить за состоянием жилья, постоянно искать новых клиентов, согласовывать все нюансы при заселении/выселении. Однако доход от такого вида бизнеса заменяет полноценную работу в найме.

Сегодня аренда однокомнатной квартиры помесячно менее выгодна, чем сдача жилья посуточно. В больших городах такая недвижимость практически не простаивает, но при условии, что она имеет достойный вид, находится в удобном месте, в помещении есть все для комфорта.

Еще одним вариантом является сдача апартаментов – это жилье, которое приспособлено под посуточную аренду. 

Но не все готовы ежедневно проверять состояние жилья, искать новых клиентов, прибираться и отслеживать уровень прибыли. Те, кто занимаются посуточной арендой, напротив, редко соглашаются предоставлять площадь на месяц и более.

Долгосрочная аренда приносит пассивный доход. Человек просто получает одну и ту же выплату каждый месяц. Посуточная аренда – это настоящая работа, требующая определенных действий ежедневно. Поэтому многие покупают сразу несколько квартир, организуя хосты. Это позволяет получать повышенную прибыль и вести полноценный бизнес.

Многие собственники, чтобы сэкономить время, выбирают доверительное управление, сдавая жилье через управляющую компанию. При этом УК за определенный процент берет на себя все вопросы по содержанию жилья и взаимодействию с квартиросъемщиком.

Бизнес на сдаче жилья в краткосрочную аренду

Бизнес на сдаче домов в аренду посуточно сегодня считается очень перспективным.

Обычно это требует больших вложений. Если предстоит покупка нового жилья, то многие пытаются посчитать, когда отобьется приобретение. Иногда предприниматели берут квартиру в аренду и пересдают ее посуточно другим людям. Для этого важно правильно составить договор, указав в них возможность субаренды.

Чтобы понять разницу в цене, необходимо посчитать, сколько денег уходит на уборку, рекламу, ремонт и другие бытовые затраты. Зачастую приходится нанимать персонал и платить заработок.

Еще один вариант краткосрочной аренды – это управление чужой недвижимостью. Например, можно составить договор с владельцем, что управляющий будет следить за состоянием жилья. Он начнет находить клиентов, получая от каждой сделки процент – обычно от 5 до 20 %. Хозяин квартиры не участвует в работе, он просто рассчитывает на пассивный доход от сдачи жилья.

Насколько выгодно предлагать чужое жилье посуточно? Это может заинтересовать обе стороны. Владелец получает регулярную прибыль, выделяя средства на то, чтобы управляющий следил за состоянием жилья, проводил там ремонт, организовывал уборку. Главное – чтобы условия устраивали обе стороны.

Иногда собственник вообще не участвует в финансовом вложении в состояние жилья, сумма входит в процент, который получает управляющий. Бывает, что владелец квартиры лично контролирует все траты.

Выбор квартиры для сдачи в краткосрочную аренду

Бизнес на сдаче квартиры посуточно требует активного участия. Плохую жилплощадь, в которой давно не делали ремонт, сдать не получится. Обычно покупатель отказывается от подобной. Важно, чтобы в квартире было чисто, работали все системы коммуникации и бытовые приборы.

Еще одна проблема – расположение дома, где находится жилье. Как правило, люди снимают такую квартиру, потому что приезжают в город с туристической целью. Им важно, чтобы она находилась рядом с метро, остановкой общественного транспорта или центр был неподалеку.

Если человек приезжает в командировку, он селится рядом с местом работы. Обычно офисы тоже находятся ближе к центру города. Поэтому, если владелец сдает жилье в спальном районе, ему нужно существенно снизить цену, иначе квартира не заинтересует потенциальных клиентов.

Как правило собственник самостоятельно определяет, что ему выбрать: сдать квартиру на длительный период или посуточно. Если покупка проводится с целью развития бизнеса, то жилье подбирается с учетом критериев, которые позволят зарабатывать. Иногда собственник вкладывается в серьезный ремонт, чтобы затем сделать из жилья студию или лофт и сдавать комнаты посуточно.

Управляющий, который следит за субарендой, тоже ищет подходящее место. Сам инвестор вкладывается в приобретение недвижимости. Но обычно он не занимается подобными делами, а нанимает профессионала, который будет находить подходящие объекты для получения максимальной выгоды.

Сегодня рынок жилья предлагает посуточную аренду однокомнатных, студий, отдельных комнат. Это связано с тем, что большая квартира стоит дорого, окупается дольше. Спрос на четырехкомнатное жилье не велик, ведь чаще всего снимают пары или командировочные. Им не хочется переплачивать за лишние квадратные метры.

Хотя в каждом районе есть особенности. Возможно, на рынке не хватает больших квартир под сдачу. Следует хорошенько изучить местность, понять, какие предложения востребованы, а что носит только сезонный характер. Лучше всего иметь в наличии парочку вариантов, чтобы закрыть потребность людей в жилье. Не все готовы следить за несколькими квартирами, это требует значительных затрат времени и средств.

Самое главное правило при покупке квартиры для посуточной аренды – это локация. Расположение дома играет существенную роль. Рядом обязательно должны быть: доступ к транспорту, торговый и деловой центры, медицинские учреждения и достопримечательности.

Лучше, если дом находится недалеко от метро. Обычно такое условие влияет даже сильнее, чем другие факторы. Если до метро можно дойти пешком меньше, чем за десять минут, об этом обязательно нужно написать в объявлении. Конечно, стоимость аренды квартиры в центре города всегда выше, чем на окраинах.

Бизнес на сдаче коттеджей в аренду

Это могут быть коттеджи для отдыха или помещения для постоянного проживания. Спрос на посуточную аренду растет с приближением новогодних праздников. Обычно стоимость домика в такие дни вырастает до 50 тысяч за сутки при стандартной стоимости в 7 тысяч рублей.

Бизнес на сдаче дома в аренду приносит регулярный и стабильный доход при грамотном управлении недвижимостью.

Если предприниматель имеет собственный дом и участок, в нем все равно нужно будет делать ремонт, закупить необходимую технику. Для продвижения придется разместить платные рекламные объявления.

Важно включать в число затрат и коммунальные услуги на обслуживание дома. Например, в некоторых регионах электричество стоит дорого, а газ к участку не подведен. Это существенно влияет на ценообразование.

Отдельная графа расходов – поддержание дома в чистоте и порядке, возможно, придется нанимать квалифицированный персонал, особенно если площадь велика. Поэтому необходимо заложить от 30 до 60 тысяч рублей на содержание жилья в надлежащем виде. Что входит в регулярные расходы:

• коммунальные услуги, туда же входит откачка септика, плата за интернет;
• налоги на доход и недвижимость;
• заказ чистки дороги, если это частная собственность;
• если находится в частном поселке, то придется платить за охрану;
• ремонт;
• уборка;
• продвижение объявления;
• зарплата сотрудникам;
• покупка предметов быта.

Чтобы увеличить прибыль, хорошо организовать дополнительные услуги, например, беседку с мангалом, доступ к пруду, лодке, снегоходу, организацию питания, экскурсий. Дополнительно можно предложить сдать в аренду баню, это принесет бизнесу небольшой доход.

Конечно, содержать дом недешево. Много времени уходит на организацию его обслуживания, на ремонт. Бизнес должен вложиться и нанять хорошего управляющего, чтобы тот следил за состоянием недвижимости. В любом случае, если затраты не будут окупаться, то можно выставить его на продажу по рыночной стоимости.

Аренда дома бывает кратко- и долгосрочной, у каждого способа есть недостатки и безусловные плюсы.

Краткосрочная

Можно сдавать дом на один день или на месяц. Выгодней всего выставлять объявления перед праздниками и выходными. Можно получить гораздо больше выгоды с посуточной аренды.

Искать клиентов в не сезон гораздо труднее. Приходится тратиться на дополнительное продвижение, выделять деньги на рекламу, регулярно контролировать уборку, процесс заселения и выселения гостей. Часто снимают домик для организации праздников, свадьбы, иных торжеств.

Последствия от таких мероприятий зачастую не радуют предпринимателя. Это и поломка мебели, испорченные предметы быта, поврежденный газон, жалобы соседей. В договоре нужно обязательно прописывать, что клиент должен покрыть весь ущерб, если нанес вред имуществу.

Долгосрочная

Бизнес на сдаче домиков в аренду можно развивать в другом направлении. Например, найти людей, которые будут заинтересованы в долгосрочном проживании. Лучше выбирать срок сдачи от полугода до пяти лет. Если недвижимость арендуют на год и дольше, то договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре.

Прибыль такой вид аренды приносит меньше, зато это стабильные выплаты, не требующие дополнительных расходов на содержание дома. Жильцы будут следить за чистотой, не нужно нанимать персонал для уборки.

В договор можно включить оплату коммунальных услуг за счет снимающих. К минусам относят обязательную регистрацию, которую нужно будет отменять, если въедут новые жильцы. Сложности возникают и с выселением, ведь расторгнуть договор с арендатором можно при наличии веских причин: задержка выплат, порча имущества, другие факторы, которые обязательно нужно прописать в соглашении.

Если предприниматель хочет привлечь постоянных жильцов, то следует подготовиться. Необходимо организовать ремонт, закупить необходимую мебель и предметы быта. Обстановка должна быть располагающей и уютной. Следует сделать качественные фото домика и выставить их вместе с объявлением. Какие вещи необходимо закупить:

• техника и приборы: стиральная машинка, утюг, холодильник, телевизор;
• мебель — кровати или диван-раскладушка в каждой комнате, шкафы и тумбочки, кухонный гарнитур;
• необходимая посуда, чайник;
• постельное бельё, полотенца, жалюзи или шторы.

Так как дом – это серьезные затраты, нужно его застраховать на предмет возможных ЧП. В частных зданиях нередко происходят пожары, в случае чрезвычайного происшествия договор покроет расходы. Какие факторы необходимо включить в полис страховки:

• пожар;
• стихийные бедствия;
• противоправные действия третьих лиц;
• кража.

Бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости

Многие предприниматели не хотят заходить на рынок сдачи жилья. Им интереснее покупать помещения, чтобы потом сдавать их под организацию офисов, магазинов, парикмахерских. Нередко на рынке аренды можно увидеть гаражи, склады и даже кладовые.

Коммерческая недвижимость выгодна. Ведь стоимость приобретения помещения ниже, а ставка аренды выше, поэтому срок окупаемости короче. 

Можно провести простое сравнение. Например, выбор стоит между покупкой двухкомнатной квартиры площадью в 50 квадратных метров в спальном районе на этапе начала возведения или же приобретением помещения в бизнес-центре.

Когда жилье построят, то его можно сдать за 40 тысяч рублей в месяц, но около миллиона нужно вложить в ремонт и оснащение. Таким образом затраты окупятся где-то через 17 лет. Если же сдавать помещение под офис, то это обойдется в 85 тысяч в месяц, срок возврата инвестиций будет порядка семи лет.

Лучше всего сдавать помещения под торговые площадки. Доходность от таких сделок в спальных районах выше 10 %, а срок окупаемости не превышает 12 лет. Рынок недвижимости довольно непрозрачный, однако в случае с коммерческими площадями он более понятный, ведь все договоры обязательно регистрируются, а владельцы платят налоги.

Обычно ремонтом помещений занимается арендатор, однако стоит помнить, что бизнес-недвижимость должна иметь определенное назначение, все проекты по перепланировке и надстройкам необходимо согласовывать. К тому же, собственник может прогадать с местом расположения предполагаемого магазина. Тогда арендаторы через какое-то время будут отказываться от помещения в связи с нерентабельностью.

Лучше всего приобретать собственность для дальнейшей сдачи в местах, где есть жилая застройка. Очень популярны новые районы, где отсутствует нужная инфраструктура.

Туда сразу же заходят продуктовые сети, аптеки, спортивные клубы, детские и медицинские центры. Самая идеальная локация – на первой линии расположения жилых домов, также активно расходятся помещения в крупных бизнес-центрах и торговых объектах.

Новички обычно заходят на рынок недвижимости в спальном районе. Однако зачастую там может наблюдаться обратная ситуация: рядом с комплексом открыто слишком много точек, например, продуктовых магазинов. Поэтому конкурировать с крупными сетями будет непросто, а стоимость резко упадет.

Прежде чем выкупать помещение, нужно оценить его техническое состояние, планировку, площадь и назначение по документам. Хорошо, если у него будет витрина, оформленная входная зона. Тогда не придется тратить средства на дополнительное оснащение.

Арендатор может иметь дополнительные требования к помещению. Например, продуктовые сети заинтересуют территории, где есть зона для выгрузки и погрузки товаров, потому что делать это под окнами жилых домов сейчас запрещено. Аптеки не будут открываться на маленькой площади, а учебные центры проходят обязательную регистрацию по месту расположения. Все эти нюансы придется учесть при работе с конкретными арендаторами.

Если площадь планируется отдать под ресторан или развлекательный центр, то нужно помнить, что помещения, расположенные в жилых домах, используются с ограничениями. Например, предприятия общепита должны работать только до 22:00.

Кроме того, нередко приходится встречаться с жалобами жильцов, которых не устраивает, что в их дворах организованы стихийные парковки, проходят какие-то мероприятия, а гости заведений сильно шумят. Все эти вопросы придется решать совместно с арендатором, который обычно заинтересован в увеличении прибыли, что зачастую связано с большой проходимостью посетителей и ночным режимом.

Как начать бизнес на сдаче в аренду

Шаг 1 — определитесь с направлением. Это позволит узнать, какой налоговый режим подойдет, какие отчеты нужно будет предоставлять.

Шаг 2 — спланируйте. Создайте пошаговый бизнес-проект – он поможет разобраться с действиями, которые принесут предприятию прибыль.

Шаг 3 — решите правовые вопросы. Обязательно зарегистрируйте дело, нелегальная деятельность может привести к штрафам или даже к уголовному преследованию.

Выберите организационно-правовую форму:

• ООО. Подойдет для выстраивания партнерских отношений. Позволяет выделять доли, иметь свои интересы и отстаивать права.
• ИП. Если предприниматель самостоятельно ведет деятельность, этот режим подойдет для среднего бизнеса: он меньше страдает от проверок, не требует большого объема отчетов.
• Самозанятость. Этот режим позволяет не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, однако годовая выручка не должна превышать 2,4 млн рублей. Благодаря статусу самозанятого не нужно сдавать отчеты. Но можно организовать аренду, только если объект является жилым помещением.

Нужно выбрать и систему налогообложения, если создаете бизнес, построенный на сдаче в аренду:

• Общий режим (ОСН). Если будете сдавать площади компаниям, работающим с НДС.
• Упрощенная система. Это вариант подойдет предпринимателям, которые взаимодействуют с физическими лицами.

Шаг 4 — ищите клиентов. Если вы только начинаете вести бизнес, то привлекайте:

• круг друзей, знакомых или родственников, сначала можно поискать клиентов среди тех, кому смело доверитесь на первом этапе;
• подайте объявления на сервисах Авито, Циан, Юла, через них можно найти арендаторов на долгий срок или же сдать квартиру посуточно;
• зайдите в соцсети и ищите группы, где можно разместить предложения об аренде;
• воспользуйтесь таргетом и контекстной рекламой; хорошо создать сайт или вести группу в одной из социальных групп.

Если вас интересует прокат имущества, то стоит позаботиться:

• Наполните соцсети, регулярно ведите их.
• SEO-продвижением блога — публикуйте интересные статьи, в которых будут нужные ключевые слова. Наймите специалиста для создания таких текстов.

Шаг 5 — подготовьте отчетность. Для этого лучше нанять бухгалтера, можно найти человека на удаленке, штатного специалиста – все зависит от уровня бизнеса и финансовых показателей. Самозанятым бухгалтер не нужен, система сама считает, сколько налогов нужно заплатить.

Сегодня также можно использовать услуги управляющей компании. Этот вариант подойдет, если краткосрочно сдаете квартиру.

Договор для бизнеса на сдаче в аренду

Перед тем, как начать вести такие дело, нужно вникнуть в юридические тонкости. Договор обязательно заключают, если одна из сторон является юридическим лицом, а срок сдачи недвижимости составляет больше 11 месяцев.

В документе прописывают все договоренности, условия сохранности имущества и последствия в случае его повреждения. Также указываются сроки оплаты аренды. В случае нарушения пунктов договора с бумагами можно идти в суд. Заверять документ у нотариуса не нужно.

Чтобы оформить договор необходимо иметь на руках паспорта от обеих сторон, выписку из ЕГРН об имуществе. Лучше всего сделать это по такой форме:

• Составить договор с условиями аренды, где будет указан объект, который сдается.
• Прописать стороны — собственник (арендодатель) и клиент (арендатор). Укажите, если вместо хозяина выступает другое лицо, данные доверенности.
• Срок действия. Если дата не будет указана, договор признают бессрочным. О прекращении долгосрочного соглашения нужно предупредить одну из сторон за 3 месяца.
• Сроки и размер арендной платы определяют по договоренности. В документе необходимо ее указать, иначе в случае судебного разбирательства будет определено среднее значение по региону.
• Права и обязанности сторон. Здесь прописываются все пункты, которые касаются сохранности имущества.
• Ответственность. Обязательно прописать для обеих сторон.

Кроме договора нужно составить акт передачи. Бумаги необходимо подписать. В акте укажите, что все, что находится в квартире, передается одной из сторон в аренду, в помещении находится определенное имущество и перечислите его.

Преимущества и недостатки бизнеса на сдаче в аренду

Плюсы:

• Доход будет стабильным, особенно, если заниматься долгосрочной арендой.
• Объекты будут регулярно востребованы среди населения.
• При отлаженном процессе бизнес не требует больших затрат и времени.
• Стоимость аренды из-за инфляции постепенно растет.

Минусы:

• На рынке уже много предпринимателей, поэтому заметна большая конкуренция.
• Окупаемость вложений составит от пяти лет.
• Чтобы купить недвижимость, нужно иметь собственный капитал.
• Арендатор может быть ненадежным: съехать без предупреждения и перед этим не заплатить.

Часто задаваемые вопросы о бизнесе на сдаче в аренду

Какая стратегия идеально подойдет для этого?

Перед покупкой объекта изучите условия, выберите подходящую локацию для аудитории. 

Какие налоги положено платить при аренде недвижимости?

Кроме стандартного налога на доходы физических лиц в 13 процентов, платить ничего не нужно. Однако если вы применяете упрощенную систему, то расходы будут значительно ниже.

Что такое двойная аренда, чем она опасна?

Бывает, что человек снимает квартиру и сдает ее другим людям. Если это происходит без предупреждения владельца недвижимости, то могут появиться различные сложности при возникновении проблем с жильцами.

Существует ли идеальный срок аренды?

Все зависит от условий рынка и назначения площади. Бизнес на долгосрочной аренде недвижимости позволит получать стабильный доход. Но увеличить его быстро можно только при кратком периоде сдачи жилья.

Что сделать, чтобы защитить свои права при предложении квартиры в аренду?

Нужно грамотно составить договор, где прописать права и обязанности сторон, условия, при которых жильцу придется съехать, и сроки оплаты. Лучше всего добавить в документ пункты о том, как будут решаться спорные ситуации, действия в случае возникновения форс-мажора.

Сегодня бизнес по сдаче жилья и помещений в аренду считается прибыльным и перспективным делом. Многое зависит от стартового капитала и вложений. В любом случае, это может стать пассивным видом дохода и приносить большую прибыль. Главное – изучить рынок в регионе, найти самую востребованную территорию, выбрать тип помещения и вид аренды. При грамотной стратегии доходы будут расти ежегодно. 

Источник изображения на шапке: rawpixel.com / freepik.com