772 
- Выгодно ли быстро погашать ипотеку
- Как быстро погасить ипотеку
- Сокращение срока выплаты кредита на жилье
- Уменьшение суммы ежемесячных выплат
- Комбинированный подход: уменьшение срока и сохранение прежней суммы ежемесячных выплат
- Привлечение дополнительных средств для погашения ипотеки
- Налоговые вычеты
- Экономия на страховании имущества
- Материнский капитал
- Программы поддержки и субсидии
- Рефинансирование ипотечного займа
- Доход со сдачи в аренду
- Часто задаваемые вопросы о быстром погашении ипотеки
- Зависит ли быстрое погашение ипотеки от размера первоначального взноса?
- В каких случаях досрочное погашение ипотеки является невыгодным для заемщика?
- Можно ли вернуть денежные средства за оформленный страховой полис при досрочном погашении ипотеки?
Как быстро погасить ипотеку? Для этого как минимум нужно увеличить ежемесячные платежи. За счет больших сумм получится сократить срок кредита и объем переплаты. Некоторые идут другим путем: уменьшают ежемесячный платеж, чтобы вносить деньги в двойном размере. Есть еще третий вариант, объединяющий первый и второй.
На что обратить внимание? Чтобы быстрее закрыть ипотеку, стоит поискать дополнительные источники дохода. Это могут быть пассивный заработок (покупка акций, открытие вклада), подработка, продажа ненужных вещей. Главное — не бросаться в крайности.
Выгодно ли быстро погашать ипотеку
На законодательном уровне отсутствуют ограничения на досрочное погашение кредита на жилье. Стандартный алгоритм:
- Пополните банковский счет, к которому привязан кредит.
- Напишите заявление в финансовую организацию. В нем следует указать не только сумму, но и дату списания денег. Досрочного погашения не будет, если просто пополнить счет. Деньги спишутся в дату ежемесячного платежа по ипотеке.
В большинстве банков досрочное погашение доступно в мобильном приложении или личном кабинете клиента на сайте. В некоторые финансовые организации придется идти лично.
Если в условиях ипотечного договора есть пункт о возможности его досрочного погашения созаемщиком, то он может сделать это при личном посещении офиса банка. В основном финансовые организации открывают счет для внесения ежемесячных платежей по ипотеке на заемщика. Следовательно, именно он имеет право погасить ипотеку досрочно. Есть исключения: некоторые банки рассматривают в качестве заемщика любого участника договора ипотечного кредитования, включая созаемщика.
В некоторых финансовых организациях требуется нотариально заверенная доверенность от заемщика, если досрочно выплачивать ипотеку за него будет другой человек. При этом требования могут отличаться даже в разных офисах одного банка, что часто приводит к спорам.
Погашение ипотеки до окончания срока выплат по договору никак не сказывается на кредитном рейтинге клиента. В этом случае отражаются следующие факторы: своевременное погашение долгов и количество обращений в банки за кредитами.
Досрочная выплата ипотеки позволяет:
- Уменьшить размер тела кредита и соответственно общей суммы процентов по нему. Заемщик может выбрать сокращение ежемесячного платежа или срока кредита исходя из своей стратегии досрочного погашения.
- Снизить психологический стресс от крупных финансовых обязательств. Объект недвижимости находится в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Заемщику сложно решиться на перемены в жизни, например, переезд.
Выгодно ли быстро гасить ипотеку? При досрочном погашении займа в первые годы выплат нужно учитывать ряд моментов. Ежемесячный платеж включает сумму основного долга и процентов по нему. Пропорция этих частей будет различной в начале и конце кредитования. Сначала заемщик платит проценты по ипотеке, а в конце — основной долг. Так работает аннуитетный тип расчетов по кредиту, который использует большинство банков. Получается, что в первые годы быстро погасить ипотеку — это выгодно. Конечно, если не учитывать инфляцию.
Такой график выплат есть в любом займе, где клиент платит ежемесячно равными частями. Если у человека несколько кредитов, то разумнее всего погасить тот, у которого процентная ставка выше остальных. Чаще всего это не относится к ипотеке.
Как быстро погасить ипотеку
Расскажем, как можно быстро погасить ипотеку. Для этого нужно разобраться в том, из чего состоит ежемесячный платеж по займу. Помимо основного долга заемщик платит проценты по нему согласно ставке ипотечного кредитования. Подавляющее большинство банков работает с таким типом расчетов по кредиту, как аннуитетные платежи. Сначала ежемесячный взнос почти полностью уходит на выплату процентов. Со временем эта часть ежемесячного платежа уменьшается, а тело кредита (сумма, которую клиент взял в долг у банка) снижается незначительно.
В графике платежей указываются сумма процентов по ипотеке и сумма, которая идет в погашение основного долга. В начале срока выплат по кредиту примерно ¾ каждого платежа составляют проценты. Только ¼ идет на уплату тела займа. Другая картина в конце срока кредитования — большая часть денег направлена на снижение основного долга.
По какой из схем можно быстро погасить ипотеку: снижение ежемесячного платежа или срока ипотеки? Чтобы определиться с выбором, нужно учитывать следующие факторы:
- Ознакомьтесь с договором ипотечного кредитования. Обратите внимание на существенные условия и наличие/отсутствие комиссионной выплаты за досрочное погашение.
- Подумайте, что для вас важнее: заплатить банку меньше процентов или снизить сумму ежемесячной выплаты. Можно использовать и комбинированный подход.
Рассмотрим подробнее основные способы досрочного погашения ипотеки:
Сокращение срока выплаты кредита на жилье
Заемщик может выплачивать дополнительную сумму раз в месяц или сделать один крупный взнос. Эти денежные средства пойдут на погашение тела долга. Пополнив счет, ему необходимо выбрать один из этих вариантов. Чем больше денег он внесет, тем сильнее сократится срок ипотеки. Такой метод часто рекомендуют банковские специалисты.
Плюсы: заемщик уменьшает сумму переплаты по кредиту и экономит на процентах по нему.
Минусы: это не снизит ежемесячный платеж или даже увеличит его, если кредитополучатель будет вносить дополнительные денежные средства ежемесячно и быстро уменьшать срок кредита.
Рассмотрим на примере, как быстро и выгодно погасить ипотеку. Заемщик оформил кредит на сумму 5 миллионов рублей в марте 2024 года на срок 15 лет под процентную ставку 18 % годовых. Для расчетов использует Портал финансовых калькуляторов. Подойдет и любой другой ресурс в сети. Если должник внесет 500 000 рублей досрочно и выберет сокращение срока кредита, то экономия составит 3 612 900,89 рубля и 51 месяц.
Уменьшение суммы ежемесячных выплат
Внесенные дополнительно денежные средства идут на погашение тела кредита. При сокращении основного долга снижается и сумма процентов по нему. Платежи заемщика пересчитываются. Составляется новый график. Сумма ежемесячного платежа становится меньше.
Данный способ подходит тем, для кого обременителен ежемесячный платеж. Заемщику выгоднее снизить нагрузку и быть уверенным в завтрашнем дне. В этом случае он сэкономит меньше, но облегчит себе жизнь за счет снижения ежемесячных расходов.
Плюсы: уменьшается ежемесячная выплата по кредиту, что положительно сказывается на качестве жизни человека. Можно откладывать больше денег.
Минусы: срок кредита остается прежним, а переплата большой.
Например, если 500 000 рублей из примера выше направить на досрочное погашение ипотеки, то ежемесячный платеж снизится на 8 195,45 рубля. Его размер составит 72 325,60 рубля вместо 80 521,05 рубля. Экономия от досрочного погашения при уменьшении ежемесячного платежа ― 860 843,54 рубля.
Комбинированный подход: уменьшение срока и сохранение прежней суммы ежемесячных выплат
Если бюджет заемщика позволяет, то он может использовать данный подход. Сумму дополнительного разового платежа можно направить на досрочное погашение, но сохранить прежнюю ежемесячную выплату.
За счет таких дополнительных взносов можно уменьшить срок платежа. Комбинированная стратегия приемлема, если у кредитополучателя имеются дополнительные денежные средства. В случае финансовых трудностей он просто продолжит выплачивать обязательную сумму долга. Это не отразится на уровне жизни человека и не чревато нарушениями в выплате займа.
Плюсы: гибкая схема, которую возможно подстраивать под жизненные обстоятельства. Если у клиента есть свободные деньги, то он может снижать срок займа и размер переплаты. В моменты финансовых сложностей он вправе платить банку стандартную выплату.
Минусы: сумма переплаты по процентам по ипотеке будет выше, чем при сокращении срока.
Вернемся к нашему примеру. Допустим, 500 000 рублей заемщик направит на уменьшение ежемесячного платежа. Последующие месяцы он будет платить больше на 1000 рублей ― 73 325,60 рубля. Переплата по ипотеке снизится на 1 396 209,37 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев.
Сравнивая с вариантом уменьшения срока выплаты займа, комбинированный подход менее выгоден с позиции длительной перспективы, но является адаптивным.
Привлечение дополнительных средств для погашения ипотеки
Быстро и выгодно погасить ипотеку возможно только с привлечением дополнительных денежных средств. Поэтому многие заемщики ищут варианты, где их можно взять. Поделимся несколькими способами:
Налоговые вычеты
Если заемщик работает по трудовому договору и платит НДФЛ, то он вправе воспользоваться следующими налоговыми вычетами:
- Имущественным. Кредитополучатель может вернуть 13 % от цены недвижимости. Максимальная сумма составляет 260 000 рублей в год и ограничена 2 000 000 рублей.
- От суммы процентов по ипотеке. Заемщик может вернуть 13 % от суммы выплаченных процентов по займу. Предельный размер составляет 390 000 рублей за один раз и ограничен 3 000 000 рублей.
Таким образом, максимальная сумма выплат ― 650 000 рублей. Их можно использовать для досрочного погашения ипотеки. Должнику возмещается часть уплаченного ранее налога.
Экономия на страховании имущества
Оформляя ипотечный заем, клиент банка обязательно должен оформить страховой полис на имущество. Срок договора страхования ― 1 год. Далее ему необходимо получить новый полис в той же или любой другой страховой компании, которая аккредитована в банке, выдавшем ипотечный кредит. Заемщик вправе сравнить предложения разных страховых организаций и выбрать самое выгодное. При таком подходе он сэкономит от 10 000 до 20 000 рублей ежегодно и может использовать их для досрочного погашения долга.
Материнский капитал
Материнским капиталом можно воспользоваться для полного или частичного погашения ипотечного кредита. Основные условия:
- ребенку/детям должна быть выделена доля в недвижимости;
- при дальнейшей продаже собственности, приобретенной с использованием средств материнского капитала, доли детей должны быть выделены в приобретаемом объекте.
Сейчас материнский капитал составляет 630 000 рублей за первого ребенка и 202 000 рублей за второго. Этими денежными средствами можно осуществить досрочное погашение ипотеки и уменьшить платежи (не срок выплаты).
Программы поддержки и субсидии
Выплата в размере 450 000 рублей предоставляется семьям с детьми, у которых с 01.01.2019 по 31.12.2030 родился третий ребенок или последующие дети. Это разовая выплата. Договор ипотечного займа должен быть подписан до июля 2031 года.
В ряде регионов есть дополнительные меры государственной поддержки семей с детьми. Например, в Дальневосточном федеральном округе при рождении третьего ребенка или последующих детей с 01.01.2023 по 31.12.2025 семья может рассчитывать на дополнительную выплату в сумме 550 000 рублей. Субсидия суммируется с выплатой 450 000 рублей. Таким образом, можно досрочно погасить ипотеку на 1 миллион рублей по этой программе.
Безусловно, меры государственной поддержки помогают быстро погасить ипотеку в Сбербанке и других банках.
Рефинансирование ипотечного займа
Еще один вариант, как быстро погасить ипотеку, ― рефинансирование. Это перекредитование на условиях, более выгодных заемщику. Ставка рефинансирования сегодня выросла до 25–30 % годовых, что является невыгодным для большинства банковских клиентов. По прогнозам в ближайшее время ставка рефинансирования начнет снижаться, что приведет к уменьшению ставок по кредитам на жилье. В этом случае рефинансирование будет хорошим способом, как быстро погасить ипотеку. Общая экономия станет ощутимой для заемщика.
Доход со сдачи в аренду
Для погашения ипотеки можно использовать доход от сданного в аренду жилья. Есть немало примеров, когда владельцы квартир, взятых в ипотеку, полностью покрывали свои обязательства за счет дохода от аренды студий.
Это вполне реально благодаря неплохой доходности и стабильному спросу на аренду небольших жилых помещений. Владельцы студий могут самостоятельно сдавать жилье или воспользоваться услугами управляющей компании, что очень удобно и позволит минимизировать временные затраты.
Часто задаваемые вопросы о быстром погашении ипотеки
Зависит ли быстрое погашение ипотеки от размера первоначального взноса?
Большая сумма первоначального взноса позволяет уменьшить размер долга и переплату по нему. Он также влияет на сумму ежемесячной выплаты и необходимый доход для оформления займа.
В каких случаях досрочное погашение ипотеки является невыгодным для заемщика?
Например, при льготных условиях кредитования. Если у заемщика появились свободные денежные средства, их можно положить на депозит в банке и получить дополнительный доход. Это выгоднее, чем внесение этой суммы с целью досрочного погашения ипотеки.
Можно ли вернуть денежные средства за оформленный страховой полис при досрочном погашении ипотеки?
Если заемщик закрыл ипотеку, а страховой полис еще действует, то он может вернуть часть денежных средств. Например, полис был оформлен в феврале, а ипотеку клиент погасил в июне. Ему нужно направить заявление в страховую компанию и получить часть уплаченных средств.
Итак, есть много способов, как можно быстро погасить ипотеку или уменьшить финансовую нагрузку. Рекомендуется искать варианты снижения переплаты по ипотечному договору. Прекрасно, если у вас есть возможность воспользоваться налоговым вычетом и мерами государственной поддержки. Если вы не подходите под субсидии и льготные программы, то ищите источники дополнительного заработка и проанализируйте, на чем вы можете сэкономить.
Источник изображения на шапке: MART PRODUCTION / pexels.com
