1902 
- Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
- Понятие срока окупаемости инвестиций
- Простой метод расчета срока окупаемости инвестиций
- Метод расчета дисконтированного срока окупаемости инвестиций
- Интерпретация анализа срока окупаемости инвестиций
- Часто задаваемые вопросы о сроке окупаемости инвестиций
- Как срок окупаемости инвестиций связан с показателем рентабельности?
- Каковы риски инвестирования в недвижимость, влияющие на сроки окупаемости?
- Что учитывать при расчете срока окупаемости?
О чем речь? Срок окупаемости инвестиций – важный показатель, позволяющий узнать рентабельность вложений с учетом временного фактора. Часто рассчитывается перед покупкой квартиры или апартаментов с целью сдачи в аренду.
Как узнать? Показатель можно рассчитать двумя способами: простым и с учетом дисконтирования. Второй подход учитывает не только сумму инвестиций и доходы, но также такой фактор, как обесценивание денег в долгосрочной перспективе.
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость
Инвестирование – это инструмент для извлечения прибыли путем размещения собственных или заемных средств. Недвижимость является одним из распространенных объектов вложения денег, поскольку позволяет инвестору:
- Иметь дополнительный источник дохода. Приобретенная на наличные или по ипотечному кредиту квартира сдается в аренду, длительную или краткосрочную.
- Защитить накопления от инфляции. Стоимость недвижимости практически всегда увеличивается в соответствии с ростом цен, поэтому ее владелец не теряет свои средства, а зачастую и приумножает их.
- Извлекать прибыль за счет перепродажи. Для этого либо приобретается квартира на стадии котлована и реализуется после завершения строительства, когда ее стоимость увеличивается, либо покупается жилье на вторичном рынке, ремонтируется и выставляется на продажу по более высокой цене.
Спрос на недвижимость есть всегда, однако для получения стабильной прибыли важно правильно выбрать объект вложения средств. Поговорим о плюсах и минусах этого способа инвестирования.
Преимущества:
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения нужны людям всегда, в любых экономических и политических условиях.
- Получение дополнительного дохода при малых затратах. Полностью пассивным его назвать нельзя, даже сдача квартиры в длительную аренду требует некоторых усилий: поиск жильцов, решение текущих проблем, косметический ремонт после выселения и так далее.
- Минимальные коммерческие риски. Недвижимость обладает высокой ликвидностью, то есть ее можно продать или сдать в аренду, даже если страна переживает кризис.
- Увеличение стоимости. Цены на жилые или коммерческие помещения, а также земельные участки стабильно растут, что позволяет инвестору надежно защитить свои средства от негативного воздействия инфляции.
- Большой выбор способов вложить деньги в недвижимость. Можно сдавать ипотечные квартиры посуточно или на длительный срок, перепродавать их, предварительно отремонтировав, подготовить коммерческое помещение для расположения в нем многочисленных торговых точек и так далее.
Недостатки:
- Значительный стартовый капитал. Приобретение недвижимости требует серьезных денежных средств, поэтому мало кто может обойтись без помощи банков, а это дополнительные затраты на выплату процентов.
- Длительный срок окупаемости первоначальных инвестиций. От вложения до получения чистой прибыли может пройти 5–25 лет в зависимости от формата сдачи.
- Дополнительные затраты. Владелец недвижимости должен оплачивать коммунальные услуги, капитальный и текущий ремонт, налог на недвижимость.
Понятие срока окупаемости инвестиций
Цель инвестирования – не просто полностью вернуть потраченные на организацию бизнеса средства, но и получить прибыль. Чтобы определить, спустя какое время вложения будут приносить чистый доход, проводится оценка срока окупаемости инвестиций – рассчитывается временной период, в течение которого полученная чистая прибыль с учетом дополнительных расходов превысит объем капитальных вложений.
Особое значение показатель срока окупаемости инвестиций приобретает, когда экономика нестабильна из-за большого количества негативных внешних факторов. В этом случае длительные вложения могут оказаться невыгодными, поскольку сложно прогнозировать ситуацию на рынке.
Рассчитать срок окупаемости инвестиций необходимо, когда:
- для финансирования бизнеса привлекаются заемные средства;
- нужно определить потенциал запускаемого проекта;
- стоит задача по оценке бизнеса как составной части собственности компании или физического лица.
Подсчитать, каков срок окупаемости инвестиций, несложно, достаточно подставить в формулу нужные показатели. Вопрос в том, какую именно формулу выбрать в каждом конкретном случае – для простого или дисконтированного способа расчета. Кроме того, важно знать, имеет ли значение ценность израсходованных финансовых средств.
Простой метод расчета срока окупаемости инвестиций
Его применение оправдано в следующих случаях:
- когда необходимо сравнить несколько похожих бизнес-проектов с одинаковым периодом реализации;
- если основное вложение денежных средств осуществляется однократно, при запуске бизнеса;
- когда прибыль от проекта приходит в течение года регулярно, равными платежами.
Простой срок окупаемости инвестиций рассчитывается с помощью формулы:
Срок окупаемости = размер капитальных вложений / планируемая прибыль за год
Допустим, что предполагаемая сумма инвестиций составляет 11 200 000 рублей. Прибыль планируется в размере 340 000 рублей, а поступать она будет начиная с третьего месяца реализации проекта. Значит, в год прибыль бизнеса составит 4 080 000 рублей.
Период срока окупаемости инвестиций = 11 200 000 / 4 080 000 = 2,7 года.
Следовательно, простой срок окупаемости инвестиций, по формуле расчета, составит чуть более двух с половиной лет, при этом первые два месяца, когда прибыли нет, не учитываются.
Пример. На открытие очередной пиццерии своего бренда собственник бизнеса планирует потратить 7 200 000 руб. Чистая прибыль прогнозируется в размере 230 000 руб. начиная с пятого месяца работы. Предполагается, что в год новая точка будет приносить 2 760 000 руб.
Чтобы определить срок окупаемости инвестиций, подставим данные в формулу:
РР = IC / CF = 7 200 000 / 2 760 000 = 2,6 года
Из этого следует, что пиццерия начнет приносить чистую прибыль через два с половиной года, без учета первых четырех месяцев ее работы.
Метод расчета дисконтированного срока окупаемости инвестиций
Однако в реальной жизни предприниматели часто сталкиваются с тем, что предварительные расчеты не соответствуют действительности. Собственники бизнеса не всегда учитывают негативное влияние внешних факторов: инфляции, экономической нестабильности, падения спроса, роста налогов и тому подобного.
Чтобы прогнозирование было более точным, нужно учитывать подобные риски и дополнительные затраты, поэтому рассчитывается дисконтированный срок окупаемости инвестиций по формуле:
S / ((1 + D)P) > I, где:
- S – предполагаемая чистая прибыль за период, например, месяц;
- D – ставка дисконтирования;
- P – номер периода;
- I – все вложенные инвестиции.
Ставка дисконтирования учитывает различные условия, отодвигающие срок окупаемости средств, вложенных в бизнес. Негативными факторами являются снижение покупательной способности денег, необходимость замены оборудования в связи с его моральным устареванием или физическим износом, появление на рынке более успешного конкурента и так далее.
Результат расчета дисконтированного срока окупаемости инвестиций всегда отличается от простого определения этого показателя в большую сторону. Как показывает практика, такой прогноз оказывается ближе к реальности, так как учитывает возможные препятствия на пути реализации бизнес-идеи.
Интерпретация анализа срока окупаемости инвестиций
Полученные в результате расчетов данные являются приблизительными, ведь предсказать, как именно будет развиваться бизнес, очень сложно. На первый взгляд кажется, что чем меньше срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования, тем большую выгоду сулит проект. Но нельзя забывать и об анализе других финансовых показателей, например:
- рентабельности бизнеса;
- внутренней нормы доходности;
- индекса прибыльности;
- чистой стоимости капитала и т. д.
Нормативные показатели могут служить примерным ориентиром, однако они сильно отличаются для разных ниш бизнеса, его масштаба и объема вложений. Для малых и средних предприятий срок окупаемости колеблется в пределах 1,5 – 4 лет, а для крупных долгосрочных проектов может достигать 15 лет.
Часто задаваемые вопросы о сроке окупаемости инвестиций
Как срок окупаемости инвестиций связан с показателем рентабельности?
Окупаемость и рентабельность – отдельные, но связанные между собой понятия.
Рентабельность – это показатель прибыльности бизнеса. Приемлемым считается рентабельность на уровне 15–20 %.
Окупаемость – это период, необходимый для возврата вложенных средств. Он будет короче при высокой рентабельности, а если бизнес убыточен, инвестиции могут не вернуться совсем.
Каковы риски инвестирования в недвижимость, влияющие на сроки окупаемости?
При всех преимуществах вложение средств в недвижимость не лишено рисков. В числе главных можно назвать следующие:
- Неблагоприятный район. Могут возникнуть проблемы с поиском арендатора или с продажей объекта, если он находится далеко от транспортных артерий, а также если район заселен сомнительным контингентом.
- Форс-мажоры и законодательные изменения. Например, падение спроса и снижение стоимости может спровоцировать резкое ухудшение экологической обстановки.
- Недобросовестные арендаторы. Если жильцы не вовремя вносят ежемесячную плату, портят отделку квартиры и мебель, ломают сантехнику, инвестор несет непредвиденные расходы.
- Высокая инфляция и налоги. Обесценивание денег и необходимость уплачивать налоги на имущество, на доходы от аренды и при перепродаже недвижимости снижает прибыльность инвестиций.
- Затягивание сроков сдачи объекта или заморозка строительства. Банкротство застройщика приводит к тому, что дольщик либо получает свои средства со счета эскроу, либо ждет, когда недостроенный дом передадут другой компании.
Что учитывать при расчете срока окупаемости?
Для более точного определения периода, необходимого для возврата вложенных средств, важно принимать во внимание необходимость дополнительных затрат, инфляционные и другие риски.
Срок окупаемости инвестиций показывает, сколько времени уйдет на то, чтобы вложения начали приносить доход. Этот показатель рассчитывается для сравнения нескольких бизнес-проектов или определения обоснованности получения кредита.
Для максимальной оценки необходим дополнительный анализ других финансовых показателей, таких как рентабельность проекта, внутренняя норма доходности, индекс прибыльности, чистая стоимость капитала.
Источник изображения на шапке: user6702303 / freepik.com
