Недвижимость для инвестиций: виды и правила выбора

О чем речь? Для инвестиций подходит как жилая, так и коммерческая недвижимость. Критерии выбора будут отличаться в зависимости от вида объекта. В первом варианте важен комфорт жильцов, а во втором – удачное место и экономические показатели.

На что обратить внимание? Для покупки инвестиционной недвижимости стоит рассмотреть не только родной город или Москву, Санкт-Петербург, а также населенные пункты с льготной ипотекой. 

Плюсы и минусы инвестиции в недвижимость

Покупка недвижимости для инвестиций — это отличный способ защитить деньги от инфляции и сохранить средства при нестабильной экономической обстановке. Стоимость недвижимости даже в кризисное время не снижается и часто растет быстрее темпов инфляции. Поэтому она входит в категорию надежных активов для долговременных вложений финансов с перспективой их преумножения в течение 10 – 15 лет.

Также, сдавая в аренду недвижимость, вы обеспечите себе пассивный доход, что является еще одним преимуществом таких вложений. В мегаполисах, например, в Москве и Санкт-Петербурге, аренда может приносить доход 9-24% годовых, а в более маленьких городах до 12 %. 

Как и другие вложения, инвестиции в недвижимые объекты имеют свои достоинства и недостатки.

Преимущества инвестиций:

• Пассивный доход — доход от сдачи недвижимости в аренду может стать дополнительным источником заработка.
• Защита средств от инфляции – цена на недвижимые объекты со временем, как правило, увеличивается, что позволяет избежать обесценивания денег.
• Увеличение стоимости — при перепродаже недвижимости после ремонта или находящейся в хорошем месте прибыль значительно возрастает.
• Невысокие риски — такие инвестиции имеют более низкие риски, чем другие виды, особенно если оформить страховку от форс-мажоров.

[sgInset101]

Недостатки:

• Большой первоначальный взнос — речь идет о покупке жилья без ипотеки или с ее использованием, требующей первоначального внесения крупной суммы денег.
• Срок окупаемости — сдаваемое в аренду жилье может окупаться в течение нескольких лет в зависимости от разных факторов (спрос, ценовая политика в данном городе или локации), поэтому важно иметь терпение и создавать долгосрочные планы.
• Затраты на содержание — все расходы по налогам, ремонту и платежам за услуги ЖКХ несет инвестор, и чистая прибыль из-за этих затрат может существенно уменьшиться.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Вложения можно осуществлять разными способами, поэтому начинать вкладываться в квадратные метры можно почти с любой суммы. Каждый вариант имеет свои достоинства и недостатки. Рассмотрим наиболее популярные из них.

Покупка объекта, чтобы сдавать в аренду

Это самый распространенный тип инвестирования. Квартиру можно приобрести у строительной компании или купить вторичное жилье. Чтобы избежать дополнительных расходов, лучше выбирать объект с ремонтом и всем, что нужно для проживания.

Большое значение имеет расположение недвижимости — для долгосрочной аренды важна близость к метро и другому транспорту, учебным и деловым учреждениям, для посуточной аренды — к парковым зонам, туристическим и выставочным объектам, конференц-залам и так далее. Недвижимость можно купить на личные деньги или воспользоваться ипотечным кредитованием.

Предоставляя жилье в аренду посуточно или на долгое время, инвестор будет каждый месяц иметь прибыль (за вычетом «износа» объекта и оплаты услуг ЖКХ). Износ — это любые затраты на ремонт мебели или бытовых приборов, переклейку обоев и так далее. Такие расходы должны быть обязательно учтены при определении инвестиционной привлекательности недвижимости.

В столице доходность долговременной аренды невысокая (в среднем она равна 2 – 5 % годовых), на нее влияют такие факторы, как цена недвижимости, ее особенности и расположение, техническая оснащенность, качество мебели и ремонта. Доход от таких инвестиций даже ниже доходности по вкладам, но зато цена на жилье в долгосрочной перспективе обычно увеличивается.

При сдаче объекта в посуточную аренду прибыль будет больше, но и восстановление его будет требовать больших затрат. Кроме того, придется проводить уборку после каждого постояльца, также периодически обновлять посуду, гигиенические средства, полотенца и так далее.

А еще нужно помнить, что вы каждый день должны будете самостоятельно проводить заселение/выселение жильцов либо нанимать для этого человека или Управляющую компанию.

Приобретение квартиры для последующей перепродажи

Какое-то время назад такие вложения в недвижимость были очень популярны и выгодны. Жилье приобреталось на стадии «котлована», а когда объект полностью достраивался, его продавали. В таком случае доходность могла составлять 20 и более процентов за 2 – 3 года, пока строился дом.

Но затем вступил в силу закон об эскроу-счетах, а также начала работать программа льготной ипотеки. В результате строительные компании перестали получать средства от дольщиков напрямую, деньги сейчас поступают на предусмотренные для этих целей счета, где блокируются до тех пор, пока объект не сдадут.

Это предотвращает риск недостроя, а строительные компании работают на кредитные средства. Соответственно, деньги на погашение кредита сейчас закладываются в стоимость жилья. Этим объясняется, почему в некоторых проектах, которые на данный момент находятся на начальной стадии строительства, цена квартир сравнима с тем, сколько стоит готовое жилье.

А иногда эти квартиры оцениваются даже более дорого, поскольку на новостройки распространяется программа льготной ипотеки.

При других равных условиях покупатели предпочитают приобретать недвижимость у застройщика по льготной ипотечной ставке, чтобы меньше платить по кредиту. То есть, сейчас девелоперу нет необходимости продавать недвижимость на стадии строительства по более низкой цене, чем готовое жилье.

Поэтому нередко инвестиции в строящиеся объекты не имеют экономического обоснования, хотя бывают и исключения. Дело касается развивающихся районов, где планируется, например, запуск метро или создание новой инфраструктуры. Чтобы найти такие привлекательные для инвестиций объекты, нужно хорошо ориентироваться в локальном рынке и уметь видеть перспективы.

Флиппинг

Флиппинг — это, скорее, не инвестиция, а вариант заработка на недвижимости, поскольку он предполагает значительные трудовые и временные затраты. 

Флипперы — это, по сути, перекупщики. Они скупают выставленную на срочную продажу или аукционную недвижимость (у нее стоимость ниже), без мебели, с проблемами, без ремонта. Для перекупщика главное, чтобы жилье находилось в хорошем районе и стоило дешевле, чем другие квартиры. Он решает проблемы с документами, ремонтирует, а затем реализует объект.

Например, если вы приобретете однушку в Москве за 10 000 000 рублей, за месяц ее отремонтируете, купите технику и мебель, затратив 1 000 000 рублей, а спустя 2 месяца продадите за 12 000 000 рублей, то ваш месячный заработок составит 500 000 рублей (без учета налогов).

Не забывайте, что такие сделки требуют уплаты налога на прибыль. Если единственной квартирой обладали меньше трех лет, при ее реализации придется заплатить налог — 13 % (для резидентов) или 15 % с выручки от продажи. Если человек имеет в собственности несколько объектов, то с момента приобретения ему надо ждать 5 лет, если он планирует продать жилье и ничего не платить. Поэтому флипперы обязательно учитывают налог, продумывая план инвестиций.

Поднять рентабельность своих средств можно с помощью ипотечного кредитования. В этом случае флиппер приобретает жилье на заемные средства, быстро делает ремонт, продает, выплачивает ипотеку и получает прибыль.

Зарабатывать таким способом может не каждый человек. Нужно многое знать в сфере недвижимости, как и на чем сэкономить, понимать, как определить цену жилья и быстро его продать, чтобы получить максимальную выгоду. В противном случае деньги, затраченные на покупку и ремонт объекта, при его перепродаже не окупятся.

Приобретение парковки или кладовки под аренду

Инвестиции в недвижимость можно осуществлять и небольшими суммами. Например, приобрести гараж, место для парковки или кладовку, чтобы затем сдавать в аренду или продать, если ожидается повышение цен на эти объекты.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Приобретение объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — это, скорее, удел профессионалов, поскольку здесь нужно разбираться в юридических аспектах работы с бизнесом. Также нужно уметь подбирать объекты, иметь опыт, поэтому лучше воспользоваться помощью специалистов.

Фондовые инструменты для инвестиций в недвижимость

Чтобы вкладывать деньги в рынок недвижимости, покупать объект совсем не обязательно. Принять участие в росте рынка можно посредством фондовых инструментов. Например, можно вступить в закрытый паевой фонд недвижимости.

Активы подобных фондов обычно размещаются в коммерческую недвижимость, а инвестор имеет ренту (разницу) в цене пая при покупке и реализации.

Кроме того, можно на бирже приобрести облигации и акции строительных компаний. Но нужно учитывать, что их стоимость может сильно меняться под влиянием конъюнктуры рынка, стоимости строительных материалов, работы конкретного девелопера, мер государственного регулирования отрасли и так далее.

Цифровые метры

Цифровые метры — это новшество на рынке. Пока такой технологией пользуются единичные застройщики: они в своих объектах выделяют квартиры и реализуют их «по метрам». То есть, инвестор может купить не весь объект, а один квадратный метр (или даже его часть) по стоимости, которую девелопер определяет как рыночную. После сдачи объекта в эксплуатацию и продажи квартиры владельцу разница в стоимости квадратного метра переходит инвестору.

Технология выпуска цифровых метров аналогична технологии блокчейна, а регистрация права собственности проводится в распределенном цифровом реестре. Благодаря такой схеме порог инвестиций в жилую площадь удается существенно уменьшить.

На данный момент такой вид инвестиций доступен только квалифицированным инвесторам, тем более что сейчас только происходит формирование опыта выпуска и обращения таких активов.

Выбор города для покупки инвестиционной недвижимости

Самыми привлекательными городами, где стоит купить недвижимость для инвестиций, являются города-миллионники, такие как Москва и Санкт-Петербург. Также города-курорты Пятигорск, Архыз, Кисловодск, Ессентуки, и развивающиеся туристические направления, например, Казань и Нижний Новгород.

Санкт-Петербург и Москва традиционно занимают лидирующую позицию у инвесторов. Эти города интересны в плане вложений в жилые и коммерческие объекты недвижимости. Их преимущества — устойчивый ежегодный спрос у туристов и деловых людей и постоянный рост цен. Но такие города требуют значительные первоначальные вложения. 

Курортные черноморские города, такие как Туапсе и Сочи, а также кавказские Пятигорск, Кисловодск, Архыз, Ессентуки также формируют стабильный спрос. На это положительно влияет ограниченность возможностей для путешествий у россиян. По прогнозам экспертов поток туристов в ближайшее время здесь будет расти, что вызовет повышенное внимание к местному рынку недвижимости. Поэтому приобрести жилье в курортной зоне — идея хорошая.

В перечень городов-миллионеров с положительным инвестиционным потенциалом входят также Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Новосибирск.

Арктическая зона, где действует льготная ипотечная программа, также становится привлекательной для инвестиций. По прогнозам в ближайшее время спрос и цены на жилье вырастут в Архангельске и Якутске.

Критерии выбора жилой недвижимости для инвестиций

Транспортная доступность

Это самый важный пункт, на который нужно обратить внимание, выбирая лучшую недвижимость для инвестиций. Это имеет значение, если вы хотите купить квартиру для последующей аренды или перепродажи через некоторое время.

Оцените, легко ли добираться до жилого комплекса, в котором вы хотите купить квартиру. Если вы намерены выбрать объект для инвестиций в Казани, то понятие «удобно» должно быть ограничено километровой зоной. В более мелких населенных пунктах эта зона уменьшается.

Однако нужно учитывать, что близкое расположение метро устраивает не всех. Так, высокая доступность метрополитена (например, в 100 метрах от дома) может провоцировать излишнюю суету и шум. В такой зоне студию или однушку запросто снимет человек, не имеющий детей, для которого значение, прежде всего, имеет мобильность. А вот продать или сдать двух- или трехкомнатную квартиру здесь будет труднее.

Экологический фактор

Сейчас на него обращается все большее внимание, причем это волнует не только семьи, где есть дети, но других покупателей и арендаторов.

Безусловным плюсом является близость парковой зоны или зоны отдыха, а однозначным минусом — окна, которые выходят на оживленную автомобильную трассу, шум с которой слышен и днем и ночью.

Инфраструктура

Здесь нужно опираться на портрет потенциального арендатора или покупателя, который вы для себя создали изначально. Каждой категории интересна определенная инфраструктура.

Семейным людям с ребятишками вряд ли понравится соседство ЖК с ночным клубом, но зато они будут рады, если рядом будут находиться детская поликлиника и продуктовые магазины.

А вот для одиноких людей больший интерес представляет развлекательная инфраструктура, поскольку детсады, школы и больницы для них не актуальны.

Наличие неблагоприятного соседства

Если дом имеет хорошую транспортную доступность и стоимость квартир в нем привлекательна для покупателей, спрос на такую недвижимость будет, даже если вокруг расположены промышленные объекты. 

Но лучше, конечно, покупать квартиру под инвестиции в жилом комплексе, рядом с которым нет отстойников, ТЭЦ, кладбищ, свалок, предприятий промышленности и других объектов индустриализации.

Перспективы развития

Возможно, в районе планируется строительство школы или в плане города уже заложена территория под парк. Такие факторы способствуют повышению лояльности потенциальных покупателей. Кроме того, они приводят к росту цен на жилье.

Планировка, расположение, площадь

Покупателя или арендатора могут оттолкнуть разные факторы. А вот преимуществом станут лоджии, кладовка, квадратные комнаты, гардеробная.

Квартиры, расположенные на первом и последнем этаже, всегда имеют меньший спрос, чем жилье на других этажах. То же касается и угловых квартир. Это отражается и на цене недвижимости.

Относительно площади можно сказать, что все хорошо в меру. Есть, конечно, и те, кому нужны большие квартиры с панорамными окнами и большим количеством комнат, однако легче сдать в аренду или продать квартиры до 40 квадратов. 

Самыми популярными объектами недвижимости для инвестиций являются квартиры площадью от 17 до 60 м2.

Особенности дома

Большим спросом пользуются сравнительно новые или совершенно новые дома. К старым востребованным проектам относятся лишь «сталинки» и доходные дома, которым до сих пор отдают предпочтение многие люди. Также чаще выбирают монолитные либо кирпичные дома, но не панельные, поскольку в панельных зданиях перепланировку проводить значительно сложнее и не всегда вообще возможно.

Стоимость жилья и ремонта (если в нем есть необходимость)

Этот фактор также очень важен, поскольку инвестирование делается с целью получения прибыли при перепродаже недвижимости или сдаче ее в аренду.

Наличие «изюминки»

Уникальное жилье с интересной планировкой в Москве и Санкт-Петербурге привлекает внимание не только своей эстетикой, но и продуманными решениями, которые создают атмосферу уюта и функциональности.

Расположение в центре культурной жизни города, близость к паркам и историческим достопримечательностям делают жилье не только комфортным, но и привлекательным для инвестирования. 

Выбор коммерческой недвижимости для инвестиций

Стратегия

Важным стратегическим элементом является выбор типа объекта. В кризисные периоды сегменты стрит-ритейла и недвижимости офисного направления могут себя чувствовать и вести по-разному. Например, интерес к офисным помещениям будет уменьшаться, а, значит, вниз пойдет и стоимость аренды. А магазин, в котором можно купить гигиенические средства и продукты, в шаговой доступности от дома будет, вероятнее всего, по-прежнему прибыльным. 

В стратегии важно правильно выбрать время для покупки. Во время экономического спада цены на недвижимость обычно падают, поэтому при покупке можно сэкономить достаточно серьезно. В арендный бизнес лучше всего инвестировать в период депрессии или на начальной стадии восстановления экономики.

Также нужно принимать во внимание наблюдающиеся на рынке тренды. Например, еще 10 лет назад люди большую часть покупок совершали в офлайн-точках, а электронная торговля занимала небольшой процент. Но только за 2021 год рост средней арендной ставки на складах составил 40 %.

При выборе объекта инвестору нужно позаботиться о тех, кто будет у него арендовать недвижимость — всем требуется разная площадь. Например, если аптеке будет достаточно 80 – 100 м2, то крупному сетевому супермаркету этого будет явно мало.

Владение недвижимостью несет определенные риски: кредитные (если вы не можете всю сумму заплатить самостоятельно), юридические, эксплуатационные, а также обусловленные заполнением площади арендаторами и диверсификацией средств. 

Если вы решили самостоятельно действовать в качестве инвестора, то, выбирая, какую недвижимость купить для инвестиций, изучите сначала ее расположение и инфраструктуру.

Определение зоны охвата

Под зоной охвата понимается радиус вокруг недвижимого объекта с основной массой потенциальных клиентов. Такая зона для маленьких помещений составляет 200 – 250 метров, а для крупных супермаркетов — примерно 450 – 550 метров.

Далее нужно рассчитать численность населения в зоне охвата. Все эти жители являются потенциальными клиентами вашего арендатора. Количество будем определять, исходя из того, что на квартиру приходится 2,5 человека. Вычисление ведем по формуле:

Число людей в зоне охвата = число домов х число этажей х число подъездов х число квартир на этаже х 2,5

Хорошим показателем при радиусе в 200 метров считается 6000 жителей и более. Допустим, что у нас получилось 7000 человек.

Анализ конкурентов и трафика

Конкуренты могут оказать существенное влияние на трафик, и поток клиентов, например, в вашей аптеке, может снижаться, поскольку в зоне охвата имеется еще две аптеки.

Чтобы оценить выгоду, нужно вычислить объем спроса по товарной позиции в зоне охвата. У нас это будут медикаменты и гигиенические средства. Для расчета нам нужны данные с сайта Росстата, а именно — средний размер дохода на человека и состав потребительских домохозяйств в конкретном регионе. Мы делаем расчет для Москвы.

Мы знаем, что население района составляет 7000 жителей, тогда объем спроса на медикаменты составит:

90 680 х 7000 х 2,5 % = 15 869 000 рублей

Предположим, что выручка аптеки составляет 1 000 000 рублей. Зная, что объем спроса в зоне охвата превышает 15 миллионов рублей и рядом есть еще две аптеки, можно сделать вывод, что открывать аптеку в данном районе рентабельно.

Такой расчет является приблизительным. Для получения более точной формулы в нее можно добавить показатели доли людей пенсионного возраста, трудоспособного населения, учесть поправку на долговые обязательства жителей данного региона.

На трафик сильно влияют тип бизнеса и время суток. Так, в кофейне обычно больше клиентов в утренние часы, а в продовольственные магазины покупатели чаще заходят вечером.

Анализ инфраструктуры

Нужно уточнить, есть ли рядом остановки общественного транспорта, стоянки для автомобилей, детские и спортивные площадки, парковые зоны. Такими местами интересуется большое число потенциальных клиентов. Допустим, что в нашем случае рядом есть заправка, парк, библиотека, а до ближайшей автобусной остановки всего 50 метров.

Проверка средней стоимость аренды

Легче всего для этого зайти на сайт ЦИАН и изучить объявления, актуальные для данного района.

Сравнив объекты в зоне охвата, имеющие аналогичные характеристики, вы сможете принять более обоснованное и взвешенное решение.

Торговый оборот на квадратный метр

Этот показатель позволяет оценить надежность арендатора, если вы хотите вложить деньги в готовый арендный бизнес. Он вычисляется так:

Выручка / Площадь объекта = Товарооборот на квадратный метр

Расчет поможет вам выбрать объект, если есть два и более варианта, поскольку они могут иметь разную выручку на м2. Рассмотрим это на простом примере: эффективность магазина площадью 100 м2, дающего выручку 500 000 рублей в месяц, будет ниже, чем магазина площадью 50 м2, дающего выручку 300 000 рублей в месяц. Первый магазин дает 5 000 рублей/м2, а второй уже 6000 рублей/м2. 

Такой оценочный подход помогает найти арендатора, с которым можно планировать долгосрочное сотрудничество.

На что еще обратить внимание

Есть также другие факторы, оказывающие влияние на рыночную цену недвижимости.

• Фасад помещения. Более высокой ликвидностью обладают помещения, имеющие витражи и входную группу, потому что для бизнеса важно демонстрировать витрины и интерьер.
• Планировка. Хорошо, если помещение имеет форму правильного прямоугольника, оно свободное и без колонн либо с минимальным их количеством.
• Высота потолков. Благодаря высоким потолкам можно создать необычный дизайн или добавить антресоли. Лучшим выбором будет помещение с высотой потолков от трех метров.
• Доступ в помещение. На пути клиента не должно быть шлагбаумов, заборов и иных преград.
• Электроснабжение. Важно учитывать напряжение в сети в зависимости от направления работы. Так, пекарне требуется минимум 500 – 600 Вт/м2, а магазину продуктов хватит и в три раза меньшего напряжения.
• Затраты на эксплуатацию. Обычно они ниже, если коммерческая недвижимость входит в состав жилых домов, в отличие от помещений, находящихся в бизнес-центрах.
• Кадастровая стоимость недвижимости. Она лежит в основе расчета налога на имущество, который вы обязаны будете платить ежегодно.

Часто задаваемые вопросы о недвижимости для инвестиций

Кто поможет с выбором?

Покупая коммерческую недвижимость для инвестиций, нужно обращаться к опытным юристам. На этом рынке, как и везде, есть мошенники. Продавая недвижимость, владельцы нередко поступают так же, как и при продаже бизнеса. Не всегда они предлагают что-то действительно стоящее и дающее доход. На продажу часто выставляют проблемный бизнес.

Юрист проверит статус разрешительных документов, наличие обременений, подлинность правоустанавливающих документов. На рынке есть множество помещений и зданий с проблемами, особенно это касается объектов с невысокой ценой.

В каких районах Москвы выбирать квартиры?

Инвестиции в квартиры центральных районах Москвы остаются одним из самых привлекательных и прибыльных вариантов для вкладчиков. Цены на недвижимость в этих районах, как правило, стабильно растут, что обеспечивает надежный рост капитала.

Также стоит отметить, что вложения в квартиры в центральных районах Москвы представляют собой актив, способный сохранить свою ценность даже в условиях экономической нестабильности. 

Что нужно спросить у себя самого при выборе?

Задайте себе вопрос: хочу ли я сам здесь жить? Представьте, что вы планируете покупать недвижимость не для инвестиций, а для личного пользования. Подумайте, решитесь ли вы купить данный объект. Чем вас привлекает и привлекает ли вообще эта квартира?

Выбирая недвижимость для инвестиций, в первую очередь нужно обращать внимание не на ее цену, а на расположение и время окупаемости. Локация дома и квартиры, в том числе этаж, в будущем вы изменить уже не сможете. 

Источник изображения на шапке: energepic.com / pexels.com