770 
- 5 советов начинающим инвесторам в недвижимость
- 2 способа стать инвестором в недвижимость
- Сдача в аренду
- Покупка и продажа дороже
- Как стать инвестором-флиппером
- Каковы риски инвестора в недвижимость
- Часто задаваемые вопросы об инвестировании
- С чего начинать свой путь инвестору в недвижимость?
- Что собой представляют инвестиции в цифровые метры?
- Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости?
Как стать инвестором? Необходимо накопить стартовый капитал на приобретение активов. Самый востребованный объект вложения денег – недвижимость. Раньше ее можно было взять в ипотеку, сейчас из-за высокой ключевой ставки кредит нерентабелен.
Как действовать? Есть два основных способа инвестирования в недвижимость для заработка: покупка жилья с целью сдачи в аренду и для перепродажи по большей цене. Приобретая объекты недвижимости, важно здраво оценить собственные возможности и тщательно изучить все нюансы, касающиеся данного жилья.
5 советов начинающим инвесторам в недвижимость
Покупка недвижимости – важный и ответственный шаг, который требует профессионального подхода. Приведем несколько простых советов. Они помогут свести к минимуму риски и выбрать объект для инвестирования, в полной мере отвечающий вашим требованиям.
Обращайте внимание на детали и консультируйтесь с экспертами
Выбирая актив, не следует верить на слово как застройщикам, так и продавцам вторичного жилья. Обращайте внимание на любые мелочи. Часто именно они могут привести к серьезным проблемам в будущем.
Не пренебрегайте формальностями, отказываясь от профессиональных консультаций. Так можно упустить выгодный вариант или даже потерять деньги.
Приобретая новостройку, вы рискуете столкнуться с заморозкой строительства или несостоятельностью застройщика. Во избежание проблем, откажитесь от услуг строительной компании с сомнительной репутацией.
Выбор недвижимости всегда связан с риском. Чтобы стать хорошим инвестором в недвижимость, особенно если вы начинаете с нуля, следует учитывать как юридические тонкости и особенности оформления сделки, так и положение дел на рынке.
Это непростая задача. Совершая первые шаги, заручитесь поддержкой профессионалов. В случае возникновения сложной ситуации не стесняйтесь задавать вопросы, получать консультации. Опытный риелтор даст рекомендации по подбору недвижимости, поможет обнаружить скрытые недостатки.
Не гонитесь за дешевизной. Низкая цена должна вас насторожить
Невысокая стоимость объекта, как правило, свидетельствует о скрытых проблемах. Например, если недвижимость в Сочи расположена на первой береговой линии, стоимость ее квадратного метра не может быть ниже 700 тысяч рублей. В противном случае здесь кроется какой-либо подвох.
Не стремитесь найти чрезмерно выгодные предложения. Между ценой и качеством всегда должен быть разумный баланс.
В каждом регионе есть своя средняя рыночная стоимость для всякого вида объектов недвижимости. Рекомендуется придерживаться установленных рамок.
Проверьте юридическую чистоту недвижимости
Тщательный аудит недвижимости существенно снижает вероятность пострадать от действий недобросовестных продавцов или мошенников.
Перед покупкой квартиры в обязательном порядке должна быть проведена юридическая проверка документов. Юрист проведет анализ информации касательно объекта недвижимости: наличие долгов, прав третьих лиц; а также проверит, соответствует ли он требованиям безопасности. Такой подход исключит риск потери собственности, а вы будете уверены в правомерности сделки.
Учитывайте потенциал недвижимости
Какие бы цели у вас ни были, жилье, которое вы планируете приобрести, должно быть востребовано на рынке. Это означает, что в случае необходимости его можно было бы выгодно продать.
При покупке обратите внимание на уровень развития инфраструктуры района, спрос на рынке недвижимости, а также поинтересуйтесь, есть ли перспективы развития региона.
Как стать успешным инвестором и выбрать себе ликвидную квартиру? На что в первую очередь следует обращать внимание?
- Стоимость объекта недвижимости.
- Состояние придомовой территории.
- Куда выходят окна квартиры, есть ли балкон.
- Уровень санитарно-гигиенических норм.
- Наличие в доме лифта.
- Качество оформления интерьера.
- Площадь помещения, генеральный план квартиры.
- Технические характеристики дома.
- Уровень готовности к продаже.
- Количество желающих продать недвижимость в данном регионе.
- Состояние дорог и транспортная доступность.
- Перспективы развития инфраструктуры.
- Место, где расположен объект.
Выбирайте подходящий тип недвижимости
Заработать на недвижимости можно двумя способами. Первый – сдача в аренду, второй – перепродажа недвижимости с наценкой.
2 способа стать инвестором в недвижимость
Остановимся на каждом из способов инвестирования более подробно.
Сдача в аренду
Этот способ достаточно прост. Он подходит как для квалифицированных инвесторов, так и для тех, кто хочет стать инвестором в недвижимость, но не знает с чего начать.
Что надо сделать:
- Приобрести жилье и сдавать его в долгосрочную или посуточную аренду. Коттедж или загородный дом можно предлагать на сезон. Уровень дохода от сдачи внаем зависит от вида объекта. На стоимость аренды влияют несколько факторов, например его состояние, площадь. Большое значение имеет уровень развития инфраструктуры в районе, где он находится. Это расположение магазинов, школ, детских садов, медицинских учреждений. По мнению опытных инвесторов, сдавать жилье посуточно более выгодно, чем на длительный срок. Однако в первом случае придется выполнять функции обслуживающего персонала гостиницы.
- Инвестировать в покупку многоквартирного дома с последующей сдачей его в аренду. Потребуются серьезные финансовые ресурсы, однако отдача от вложений будет значительно выше, чем при сдаче одного объекта.
- Стать собственником коммерческого помещения и сдавать внаем малому бизнесу – индивидуальным предпринимателям. При покупке следует учитывать территориальное расположение объекта, уровень его комфортности, размеры. Сдача помещения со статусом «коммерческое» считается более выгодным бизнесом, однако налоги с дохода будут выше. Потребуется также оформить ООО, регулярно составлять финансовые отчеты, перечислять средства в пенсионный фонд, выполнять другие действия, предусмотренные законом для предпринимателей.
- Купить гараж или парковочное место и сдавать объекты в аренду. Вложения в этом случае минимальные, но и ждать большой прибыли тоже не стоит.
Чтобы стать инвестором, рекомендуется воспользоваться таким вариантом, как покупка квартиры и сдача ее в аренду, поскольку в России этот способ считается самым выгодным. Он заключается в том, что клиенты банков оформляют ипотечный кредит, покупают квартиру и сдают ее. Сами же живут в более дешевом съемном жилье. Прибыль от аренды частично идет на оплату кредита. Такой подход позволяет быстрее погасить долг и начать получать чистый доход.
Покупка и продажа дороже
Есть несколько вариантов инвестирования в недвижимость с целью перепродажи:
- Квартиру можно купить на стадии строительства дома. Она обойдется дешевле, чем если бы была приобретена после завершения строительства здания. После сдачи дома в эксплуатацию, ее стоимость возрастет.
- Покупка земельного участка. Этот вид объектов для инвестирования со временем тоже увеличивается в цене, но не так быстро, как в случае с квартирой. Приобретение не требует дополнительных вложений, но цена на землю при определенных условиях может значительно возрасти. Это, как правило, связано с изменением категории назначения участка, развитием инфраструктуры, прокладкой коммуникаций.
Как стать инвестором-флиппером
Флиппинг — это один из достаточно распространенных видов инвестиций в недвижимость, а точнее, способ заработка, поскольку он отнимает много сил и времени. И вот по какой причине.
Суть флиппинга заключается в покупке недооцененного жилья, как правило, проблемных квартир, например, с плохим ремонтом или требующих срочной продажи. Основными критериями при выборе объектов являются заниженная стоимость и ликвидный район. Затем в максимально сжатые сроки флиппер делает в квартире ремонт, улаживает проблемы с документами и выставляет ее на продажу.
Рассмотрим пример. Если в старом фонде в Москве купить маленькую квартиру за 10 миллионов рублей, отремонтировать ее за месяц, вложив один миллион рублей, а спустя пару месяцев, продать, то месячный заработок, без налоговых вычетов, составит порядка 500 тысяч рублей.
Прибыль, полученная в результате такого вида сделок, облагается налогом. С единственного жилья, находящегося в собственности три года и менее, удерживают НДФЛ. Налогом облагается сумма, равная разнице между ценой покупки и продажи.
Для резидентов величина этого вида налога составляет 13 % или 15 %. Если инвестор владеет несколькими квартирами или домами, то любой объект можно продать без налога лишь спустя пять лет с момента заключения договора купли-продажи. Флипперы учитывают данный вид расходов уже на стадии составления инвестиционного плана.
Получить прибыль можно также за счет ипотеки. Для этого флиппер приобретает недвижимость в ипотеку, делает ремонт и выставляет объект на продажу. Это позволяет ему закрыть долги и получить прибыль.
Флиппером может стать лишь профессиональный инвестор. Этот вид деятельности требует глубоких знаний и опыта в вопросах продажи недвижимости – покупка, проверка документов, оценка стоимости, ремонт. В противном случае велика вероятность того, что вложенные средства не окупятся.
Каковы риски инвестора в недвижимость
Для заработка на инвестировании в недвижимость характерны свои риски. Приведем некоторые из них:
- Ошибочная оценка стоимости. Завышенная цена при покупке и заниженная при продаже уменьшают уровень доходности. Прежде чем выходить на рынок недвижимости, следует провести детальный сравнительный анализ в этой сфере.
- Объект расположен в неудачном месте. Есть потенциальный риск, что территория потеряет свою привлекательность или развитие инфраструктуры пойдет в замедленном темпе. Это чревато снижением спроса со стороны покупателей или арендаторов.
- Недобросовестные арендаторы. Жильцы могут нанести серьезный ущерб – испортить мебель, отделку помещения. Это приведет к дополнительным расходам на ремонт.
- Откладывается срок ввода объекта в эксплуатацию, заморозка строительства, банкротство застройщика, что повлечет если не потерю инвестиционных средств, то снижение прибыли от вложений.
- Непредвиденные ситуации. Недвижимость следует застраховать. В противном случае есть риск снижения его стоимости из-за разного рода аварий, пожаров.
- Мошенничество. Инвестор может стать жертвой мошенников как при покупке, так и при продаже квартиры. Чтобы избежать неприятностей, рекомендуется воспользоваться услугами агентов по недвижимости, опытных профильных юристов.
- Колебание цен на рынке недвижимости. В долгосрочной перспективе цены на жилье растут. Однако во время кризиса они могут как снижаться, так и стагнировать.
При выборе объекта недвижимости следует тщательно взвешивать все за и против, проводить анализ рынка, правильно определять направление тренда, проверять объект на юридическую чистоту.
Часто задаваемые вопросы об инвестировании
С чего начинать свой путь инвестору в недвижимость?
Во-первых, инвестор должен рассчитать срок окупаемости вложенных в недвижимость средств. Этот показатель поможет понять, когда можно рассчитывать на получение прибыли.
Во-вторых – правильно выбрать стратегических партнеров. Это собственники земли, застройщики, архитекторы, юристы.
Объект, в который вложены инвестиционные средства, должен быть востребован в перспективе – 3–5 лет. Основные условия: высокий уровень качества жизни.
Что собой представляют инвестиции в цифровые метры?
Проект «Цифровой метр» находится пока на стадии тестирования единичными застройщиками. Они выделяют некоторое количество квадратных метров недвижимости и переводят их в цифровые финансовые активы. Инвестор может приобрести не всю квартиру, а один или несколько квадратных метров. После ввода объекта в эксплуатацию и продажи квартиры застройщик перечисляет разницу в стоимости квадратного метра инвестору.
В основе нового инструмента инвестирования в недвижимость заложена технология блокчейна с регистрацией права собственности в цифровом реестре. По этой схеме порог для инвестиций в недвижимость значительно снижается.
Как стать инвестором в токенизированные квадратные метры? Сейчас такой вариант инвестиций доступен только профессиональным специалистам в этой области. Это связано с тем, что опыт выпуска и обращения подобных активов находится на стадии формирования.
Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости?
Российские и иностранные инвестиционные фонды – это инструмент, который помогает сохранить и приумножить денежные средства. Это возможность инвестировать в недвижимость, не покупая ее. Порог входа в паевые инвестиционные фонды невысок. Нет необходимости вкладывать миллионы, достаточно внести несколько сотен рублей, чтобы купить на бирже акции или паи различных компаний. Инвестирование в фонды имеет еще ряд положительных моментов:
- пайщику не надо заниматься оформлением и проверкой документов, проводить ремонт, искать арендаторов или покупателей;
- инвесторы получают пассивный доход.
При выборе фонда следует обратить внимание на срок его работы, доходность, другие контрольные показатели. Зарубежные отделения могут находиться под санкциями.
Покупка недвижимости – это возможность обеспечить финансовое благополучие в будущем. Прежде чем вносить средства в объекты, познакомьтесь с информацией, как стать успешным инвестором, рассчитайте доходность от вложений, ориентировочный срок окупаемости, оцените возможные риски. При необходимости воспользуйтесь услугами опытных специалистов в этой области.
Источник изображения на шапке: olia danilevich / pexels.com
